В рекламе индонезийской недвижимости в 2026 году встречается формулировка «льгота в размере 100 процентов НДС». Она звучит как скидка на всю стоимость дома. У PMK 90/2025 гораздо более узкая область применения.
Мера может сократить НДС при определённой первой передаче нового жилого объекта. Отдельно проверяется, имеет ли покупатель право приобрести именно такой объект и именно такое право на него.
Что означает 100 процентов
Речь идёт о НДС, который государство принимает на себя в пределах, установленных программой. Это не денежная выплата покупателю и не скидка в размере первых IDR 2 млрд.
Для подходящего объекта стоимостью не более IDR 5 млрд мера покрывает НДС, относящийся к первым IDR 2 млрд цены. НДС с оставшейся части рассчитывается по применимым правилам.
Точный эффект нельзя определить по рекламному баннеру. Нужны цена, налоговый счёт, статус продавца, документы объекта и хронология платежей и передачи.
Какие объекты рассматриваются
PMK 90/2025 относится к соответствующим новым домам rumah tapak и жилым единицам satuan rumah susun. Объект должен быть готов к заселению, иметь требуемый идентификационный код и впервые передаваться застройщиком, зарегистрированным как PKP.
Земельный участок, переуступка права долгосрочной аренды, доли PT PMA, перепродажа готовой виллы, ремонт старого дома, строительные работы или услуги управления сами по себе под это описание не подпадают.
Дата бронирования не определяет льготу
Для программы 2026 года в установленный период должны попасть документы сделки и фактическая передача готового объекта. В зависимости от структуры это может быть AJB либо полностью оплаченный нотариальный PPJB, а также BAST, который фиксирует передачу.
Депозит или форма бронирования в 2026 году не гарантируют льготу. Значение имеют фактические документы, платёжная история и дата передачи.
Что проверяют у продавца
Застройщик должен выполнить требования по BAST, налоговой накладной и отчётности. Обещание оформить документы позднее создаёт риск для покупателя, даже если коммерческая цена уже согласована.
До депозита стоит запросить:
- юридическое наименование продавца и его статус PKP;
- идентификационные данные объекта;
- проект AJB или нотариального PPJB;
- план платежей;
- предполагаемую дату BAST;
- расчёт НДС с отдельным указанием части, которую покрывает программа;
- подтверждение того, что объект ранее не передавался.
Отдельная проверка для иностранца
PMK 90/2025 предусматривает применение меры к иностранному физическому лицу при выполнении налоговых условий, включая NPWP. Это не означает, что NPWP создаёт право собственности или отменяет ограничения для иностранцев.
Право покупателя проверяют по земельному и жилищному законодательству отдельно. Важны тип объекта, доступное иностранцу право, минимальные ценовые и иные требования, место и фактическая структура сделки.
Если покупателю предлагают долгосрочную аренду, доли компании или иную схему сделки, нужно сначала установить, подпадает ли передаваемый объект под программу и возникает ли при такой передаче НДС.
Почему типичная сделка с виллой может не подойти
На Бали словом «вилла» называют разные сделки. Это может быть новый дом от застройщика, долгосрочная аренда земли с подрядом на строительство, переуступка действующего права долгосрочной аренды, покупка долей компании или вторичная продажа.
Одинаковая фотография дома не означает одинаковый налоговый режим. У каждой структуры свой продавец, объект передачи, комплект документов и дата возникновения прав.
Проверка до депозита
Попросите продавца письменно ответить на семь вопросов:
- Что именно передаётся покупателю?
- Кто является продавцом для целей НДС?
- Новый ли это объект и кто его построил?
- Какова полная цена и какая часть облагается НДС?
- Какие документы подпишут и когда?
- Когда произойдёт фактическая передача по BAST?
- На каком основании иностранный покупатель может получить выбранное право?
После этого налоговый консультант и специалист по правам на недвижимость смогут проверить одну конкретную структуру, а не рекламное обещание.
Практический вывод
Фраза «льгота в размере 100 процентов НДС» описывает только часть возможной налоговой льготы. В бюджете проекта её следует учитывать после подтверждения объекта, продавца, документов, дат и права покупателя.
Проверьте структуру сделки и реальную сумму к оплате до внесения депозита.
Связанные материалы
- Leasehold на Бали: какие права действительно получает владелец
- Проверка участка на Бали до предварительного платежа
- Деньги PT PMA: капитал, инвестиционный план, заём и доля для E28A