Покупатель off-plan виллы обычно общается с одним менеджером и видит один логотип. Из переписки легко сделать вывод, что все обещания даёт одна компания.
В договорной цепочке земля может принадлежать одному лицу, аренду предоставляет второе, строит третье, эксплуатацию ведёт четвёртое, а платежи принимает ещё одна компания. Общий бренд не создаёт общую ответственность.
Сначала определите, что вы подписываете
Термины off-plan villa, leasehold villa и вилла под управлением описывают продукт для рынка. Юридическая структура может включать долгосрочную аренду, уступку договора, аренду земли вместе со строительным контрактом, услуги девелопера, PPJB, акции компании или несколько документов одновременно.
Название продукта не показывает, кто обязан передать землю, построить дом и заплатить обещанный доход.
Шесть вопросов к каждой стороне
Для любого участника проекта запишите:
- Документ или право. В каком договоре участвует эта сторона и какое право она предоставляет или получает?
- Полномочие. Кто вправе подписывать и какие согласия нужны?
- Обязательство. Что именно сторона должна сделать?
- Деньги. Какие суммы она получает или выплачивает?
- Доказательство. Как подтверждается исполнение и на какую дату?
- Взыскание. К кому будет предъявлено требование при нарушении?
Эти вопросы повторяют для каждой роли, даже если один бренд объединяет сразу несколько участников.
Основные роли
Правообладатель участка
Нужно проверить само право, срок, границы, согласия и возможность предоставить его по выбранной структуре.
Продавец, арендодатель или цедент
Эта сторона передаёт покупателю конкретное право. Её обязательства зависят от инструмента и могут не включать строительство.
Девелопер
Девелопер координирует проект в объёме своего договора. Его бренд или управленческая роль не подтверждают право на землю и не делают его подрядчиком автоматически.
Подрядчик
Подрядчик отвечает за установленный объём строительных работ. Важно знать, кто заключил с ним договор и вправе ли покупатель напрямую предъявить ему требование.
Оператор
Оператор занимается запуском и эксплуатацией. Его лицензии и договор не исправляют документы земли, здания или продавца.
Агент
Агент организует продажу или знакомит стороны. Он может не отвечать за исполнение основного договора.
Плательщик дохода или сторона обратного выкупа
Обещание относится к юридическому лицу, которое его подписало. Финансовое состояние других компаний группы не становится обеспечением без отдельного обязательства.
Получатель банковского перевода
Счёт должен совпадать с договором, счётом-фактурой и налоговым документом. Платёж сторонней компании или физическому лицу требует письменного основания и дополнительной проверки.
Полномочия нельзя определять по визитке
Сведения в AHU и данные о бенефициаре помогают проверить компанию. Они не подтверждают право конкретного директора подписать любой договор или распорядиться чужим участком.
Проверяются действующие корпоративные документы, назначение подписанта, доверенность, решения органов компании и необходимые согласия третьих лиц.
Две языковые версии договора
Если договор представлен на индонезийском и другом языке, версии нужно сверить по суммам, срокам, обязанностям, основаниям расторжения и средствам защиты. Индонезийский юрист определяет применимые требования и последствия расхождений.
Что означает реальная защита
Обещание вернуть деньги ещё не показывает, за счёт каких активов будет произведён возврат. Для анализа нужны названный должник, принадлежащие ему активы, действительное обеспечение, его регистрация, очерёдность удовлетворения требования и расходы на процедуру.
Счёт эскроу, банковская гарантия, удержание части оплаты и корпоративная гарантия работают по-разному. Ни один механизм нельзя предполагать по рекламной строке.
Схема сторон перед платежом
На одной странице соедините:
- все юридические лица и подписантов;
- договоры между ними;
- землю и разрешительные документы;
- банковские счета и получателей;
- строительные и операционные обязанности;
- обещания дохода или выкупа;
- обеспечение и способы защиты.
Любое несоответствие становится отдельным вопросом, который нужно решить до перевода денег.
Практический вывод
Логотип помогает узнать проект. Ответственность возникает из конкретного договора конкретного лица. Карта сторон показывает, где обещание связано с исполнителем и где связь ещё нужно оформить.
Получите карту контрагентов до первого или следующего платежа.
Связанные материалы
- Следующий платёж начинается с проверки, а не с даты
- Дата наступила, счёт выставлен. Этого ещё недостаточно
- Проверка участка на Бали до предварительного платежа