На балийском рынке leasehold служит удобным общим названием. В индонезийском праве это не один стандартный сертификат с одинаковыми условиями для всех объектов.
Что рынок может называть leasehold
Под одним словом могут находиться:
- частный договор аренды участка;
- аренда участка вместе с существующим зданием;
- уступка оставшегося срока чужого договора;
- договор аренды вместе с отдельным договором на строительство или улучшения;
- зарегистрированное право, которое в рекламе назвали английским словом;
- несколько договоров с разными сторонами и сроками.
Поэтому сначала определяется исходное земельное право. Hak Milik, Hak Pakai, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Sewa и частный договор имеют разные функции. Их нельзя считать взаимозаменяемыми или переводить одним российским юридическим термином.
Девять вопросов к сделке
1. Что зарегистрировано сегодня. Нужно получить актуальные данные по участку, держателю права, границам и обременениям. Договор аренды не исправляет ошибку в исходном праве.
2. Кто вправе подписать договор. Проверяются личность или компания арендодателя, полномочия представителя, согласия супругов, органов компании или иных лиц, если они нужны в конкретной ситуации.
3. Когда начинается и заканчивается срок. В договоре должны совпадать дата начала, дата окончания, момент передачи и уже прошедший срок. При уступке покупатель получает остаток, а не первоначальное количество лет.
4. Как устроено продление. Формула по взаимному согласию означает будущие переговоры. Нужно знать срок уведомления, метод определения цены, процедуру, необходимые согласия и последствия отказа.
5. Что разрешено делать. Частное проживание, строительство, субаренда и туристическое размещение являются разными вопросами. Согласие арендодателя не заменяет зонирование, PBG, SLF, KBLI или лицензию оператора.
6. Кому принадлежат улучшения. Договор должен описывать строительство, согласования, оплату, страхование, ремонт и судьбу здания в конце срока или при досрочном прекращении.
7. Можно ли передать договор. Проверяются уступка, субаренда, согласие арендодателя, плата за передачу и документы, которые получит следующий владелец.
8. Что происходит с деньгами при нарушении. Важны график платежей, предварительные условия, срок исправления, расторжение, удержание и возврат. Слово депозит не создаёт универсального права на возврат.
9. Где и как защищать договор. Следует определить применимое право, язык, порядок разрешения спора, сторону, к которой предъявляется требование, и активы, за счёт которых решение можно исполнить.
Продление не нужно включать в защищённый срок заранее
Если первые 25 лет зафиксированы, а ещё 25 зависят от будущего согласия или цены, экономику лучше считать по первоначальному защищённому периоду. Дополнительный срок можно учитывать как отдельный сценарий после анализа механики продления.
Особое внимание требуется, когда продление зависит от наследников, нового держателя земли или будущего договора. Обещание текущей стороны не всегда связывает человека, который станет собственником или руководителем позже.
Стоимость капитальных работ зависит от оставшегося срока
Дом, бассейн и инженерные системы продолжают физически существовать после окончания договора. Владелец должен знать, кому они переходят, можно ли их демонтировать, положена ли компенсация и что происходит при досрочном прекращении.
Цена сделки оценивается вместе со сроком, состоянием здания, расходами на ремонт и возможностью законной эксплуатации. Низкая цена за год ничего не говорит, если важные права зависят от будущего согласия.
Нотариальная форма и регистрационные данные
PPAT занимается определёнными действиями с зарегистрированными земельными правами, а нотариус удостоверяет и оформляет документы в пределах своих полномочий. Нотариальная форма сама по себе не подтверждает титул, полномочия стороны, зонирование, лицензию и последующую исполнимость.
Проверяется также возможность и значение регистрации или отметки для конкретного инструмента. Нельзя заранее считать её всегда обязательной, доступной или равной собственности.
Исходный текст на bahasa Indonesia должен быть прочитан независимым индонезийским юристом. Двуязычная версия помогает сторонам понимать договор, но расхождения между языками требуют отдельного правила приоритета.
Паспорт сделки
Перед оплатой полезно собрать одну страницу с ключевыми фактами:
- исходное право и его держатель;
- стороны и полномочия;
- точные даты срока;
- механизм продления;
- разрешённое использование;
- права на строительство и улучшения;
- уступка и субаренда;
- платежи, нарушение и возврат;
- нотариальные и регистрационные доказательства;
- налоги, спор и исполнение.
Если важный ответ существует только в устном обещании продавца, он ещё не стал частью сделки.
Связанные материалы
- Проверка участка на Бали до предварительного платежа
- PT PMA и nominee: где находятся права иностранного инвестора
Источники и границы
- UUPA, Law 5/1960, включая статьи 21, 26 и с 41 по 45.
- PP 18/2021 и ATR/BPN Regulation 18/2021.
- PP 24/1997 о регистрации земли и Law 4/1996 о Hak Tanggungan.
Материал не является юридическим, нотариальным, налоговым или финансовым заключением. Конкретный титул и полный договор на bahasa Indonesia должен проверить независимый специалист.