Restrictions PMA à Bali : les 18 codes KBLI

La distinction est pratique, pas sémantique.

Le 23 juillet 2026, le gouvernement provincial de Bali a publié une annonce officielle indiquant que, pour les établissements situés à Bali, l’accès OSS avait été fermé aux nouvelles demandes de licences professionnelles PMA dans 18 catégories d’activités à risque faible ou moyen-faible. La province précise que cette restriction est appliquée depuis la troisième semaine de mai 2026, après accord du gouvernement central.

Les sources publiques établissent une restriction administrative ciblée sur de nouvelles demandes de licences PMA. Elles ne permettent pas d’affirmer que Bali a interdit toute forme d’investissement étranger, toute structure immobilière ou tout projet de villa.

L’activité réelle, le KBLI, l’échelle de l’entreprise, le statut des licences, la structure immobilière et le modèle d’exploitation restent des questions distinctes.

Ce qui a changé

Un KBLI est le code utilisé pour classer une activité économique indonésienne. À lui seul, il ne constitue ni la société, ni le droit foncier, ni l’autorisation de construire, ni la licence d’exploitation.

ANTARA a rapporté les 18 codes KBLI 2020 suivants ainsi que leurs activités en indonésien. Les formulations françaises ci-dessous sont une adaptation éditoriale de ce reportage, pas une annexe officielle en français. ANTARA mentionne le seuil de 6 000 m² pour les deux codes hôteliers. Le communiqué officiel de Bali indique expressément ce seuil pour les hôtels classés, mais énumère les hôtels non classés sans publier d’annexe numérotée.

Attention à la version des codes. La liste rapportée utilise KBLI 2020, alors que le gouvernement avait programmé l’application de KBLI 2025 dans OSS et AHU au plus tard le 18 juin 2026. Les tables de conversion du BPS montrent que la correspondance n’est pas toujours directe. Le code hôtelier 55110 a été réparti entre 55101 et 55105, 55120 est devenu 55106, le code immobilier général 68111 a été scindé entre plusieurs activités résidentielles et non résidentielles, 70204 a migré vers 70202 et 70209 a été réparti entre 70203 et 70209. Un dossier actuel doit donc être qualifié selon l’activité réellement exercée et vérifié dans OSS en direct.

KBLI 2020	Activité rapportée par ANTARA sous KBLI 2020
55110	Hôtel classé lorsque la surface de bâtiment concernée est inférieure à 6 000 m²
68111	Immobilier détenu ou loué
55120	Hôtel non classé lorsque la surface de bâtiment concernée est inférieure à 6 000 m²
70209	Autres activités de conseil en gestion
77100	Location de voitures, autobus, camions et véhicules similaires
47711	Commerce de détail de vêtements
47511	Commerce de détail de textiles
77311	Location de motos sans option d’achat
47249	Autres commerces de détail alimentaires
47991	Commerce ambulant de produits agricoles alimentaires
55900	Autres services d’hébergement
56303	Débits de boissons et cafés
56305	Établissements ou commerces de médecine traditionnelle
14120	Confection sur mesure et production de vêtements à la commande
93111	Installations de stade
93116	Installations de centre de fitness
93191	Promoteurs d’activités sportives
70204	Conseil en gestion industrielle

Ce que cette mesure ne signifie pas automatiquement

Ce n’est pas une interdiction de tout investissement étranger à Bali

La restriction concerne des KBLI identifiés et de nouvelles demandes PMA via OSS. Les autres activités ne sont pas automatiquement couvertes par cette liste de 18 codes.

Elle n’annule pas automatiquement toutes les licences existantes

L’annonce publique ne dit pas que les licences existantes sont automatiquement annulées. Elle précise que les sociétés déjà titulaires de licences doivent continuer à déposer leurs LKPM. Elle ne tranche pas le traitement des modifications, extensions, renouvellements ou conversions vers KBLI 2025. Chaque dossier exige une vérification OSS en direct et un avis écrit.

Elle ne règle pas, à elle seule, les questions foncières ou immobilières

Rien dans l’annonce elle-même n’annule un bail ou un droit foncier. Le texte porte sur l’accès aux licences professionnelles. Il ne traite pas, en tant que tel, du droit des titres ou des contrats. La possibilité pour un projet précis de poursuivre son exploitation est une question distincte.

Choisir un KBLI de substitution ne rend pas la structure conforme

Le code doit correspondre à l’activité réelle. Les contrats, les revenus, les opérations quotidiennes et les services réellement fournis doivent tous être cohérents avec l’activité déclarée.

Risque faible ne signifie pas automatiquement ouverture à l’investissement étranger

La classification du risque et l’éligibilité à l’investissement étranger sont deux contrôles distincts. Une activité à faible risque peut suivre une procédure de licence simple tout en restant inaccessible à une PMA en raison des règles d’investissement, d’échelle d’entreprise, de localisation ou de secteur.

Pourquoi cela concerne les projets de villas et de résidences

La liste KBLI 2020 rapportée comprend des catégories de petits hôtels, d’autres formes d’hébergement, de l’immobilier détenu ou loué et du conseil en gestion. Ces activités peuvent être proches des structures utilisées pour la détention immobilière, le bail, l’exploitation d’hébergements, la gestion de résidences et les services de conseil.

Un projet immobilier peut réunir plusieurs rôles distincts : propriétaire, bailleur, développeur, exploitant d’hébergement, gestionnaire et consultant. Les considérer comme interchangeables peut créer un risque de non-conformité en matière de licences.

Pourquoi un résumé sur les réseaux sociaux ne suffit pas

La présentation publique a évolué pendant plusieurs mois. Le 9 juillet, ANTARA a cité un responsable provincial évoquant 56 KBLI à risque faible ou moyen-faible. L’annonce officielle de Bali publiée le 23 juillet identifie 18 catégories d’activités, tandis qu’ANTARA a rapporté séparément les 18 codes KBLI 2020 correspondants. Aucune source publique trouvée lors de cette vérification ne rapproche formellement la déclaration initiale sur 56 codes et l’annonce ultérieure sur 18 codes. Cet article n’affirme donc pas que l’un a définitivement remplacé l’autre.

Liste de contrôle du propriétaire

Ce qu’un propriétaire ou investisseur doit vérifier

Obtenir le NIB actuel et le profil complet des licences dans OSS.
Identifier l’activité qui génère réellement les revenus.
Faire correspondre chaque activité au KBLI actuel.
Déterminer si l’étape envisagée est une nouvelle demande, une modification, une extension ou la poursuite d’une licence existante.
Vérifier la disponibilité dans OSS en direct et obtenir une position écrite lorsque le résultat n’est pas clair.
Séparer les droits immobiliers, les autorisations de construire et les licences d’exploitation.
Examiner les contrats et les flux de paiement entre le propriétaire, l’exploitant, le gestionnaire et le client.
Obtenir un avis juridique et fiscal indonésien avant tout engagement.

La leçon pour l’investisseur

Cette évolution ne signifie pas que tout projet financé par des étrangers à Bali est devenu impossible. Elle signifie que les structures dont les activités, les licences et les contrats ne sont pas cohérents deviennent plus difficiles à défendre.

Pris ensemble, les communiqués suggèrent un contrôle administratif accru de l’activité réellement exercée, de sa relation avec l’économie locale et de la cohérence entre la licence et l’exploitation.

Le nom d’une société, un code de conseil général ou un NIB délivré automatiquement ne suffisent pas. L’activité, l’échelle de l’entreprise, les documents immobiliers, les licences, les contrats et l’exploitation réelle doivent être cohérents entre eux.

Ce que nous suivons maintenant

Nous surveillons la publication éventuelle d’une annexe numérotée ou d’un texte du gouvernement central, des indications plus précises sur les équivalents KBLI 2025, le fonctionnement d’OSS selon l’activité et le lieu du projet, ainsi que le traitement des modifications, expansions, extensions et autres changements apportés aux licences existantes. Ce sont des questions juridiques propres à chaque dossier, pas des raisons d’exagérer la portée de l’annonce publique.

Sources et historique des mises à jour

Sources officielles et publications concordantes.

Cette Note de terrain reflète les informations publiques vérifiées le 27 juillet 2026. Elle explique les sources publiées et ne détermine pas la situation juridique d’une société, d’une licence, d’un droit foncier, d’un contrat ou d’une opération particulière. La disponibilité dans OSS et les pratiques administratives peuvent évoluer. Obtenez un avis juridique et fiscal indonésien avant tout engagement.

Restriction PMA à Bali sur 18 activités : ce que confirment les sources publiques.