PP 28/2025 : qu'a-t-il réellement changé pour les licences de villas à Bali ?

Le règlement gouvernemental 28 de 2025 a modifié le cadre général des licences fondées sur le risque en Indonésie. Il n'a ni interdit la courte durée ni activé du jour au lendemain un contrôle automatique des plateformes. Les standards touristiques, la supervision et la vérification des annonces relèvent de mesures distinctes, adoptées à des dates différentes.

Trois questions doivent être examinées séparément : quelle licence s'applique aujourd'hui à l'activité, quel standard touristique doit être respecté et quels contrôles une plateforme ou une autorité peut déjà effectuer. Les regrouper sous l'étiquette d'une nouvelle « loi sur les villas » donne une vision trompeuse de la situation.

5 juin 2025 : un nouveau cadre général

Le règlement gouvernemental 28 de 2025, couramment appelé PP 28/2025, est entré en vigueur le 5 juin 2025 et a remplacé le PP 5/2021. Il organise le système indonésien de licences fondées sur le risque pour l'ensemble des secteurs. Il traite notamment des exigences de base, des licences d'activité, des autorisations complémentaires, du système administratif en ligne, de la supervision et des sanctions.

Ce texte ne concerne donc pas uniquement les villas. Il établit le cadre général qui détermine le niveau de risque et les autorisations nécessaires pour chaque activité. Les exigences concrètes dépendent encore de l'activité exercée, du demandeur, de la taille de l'entreprise, du lieu et de l'état du dossier administratif.

Le niveau de risque et l'éligibilité d'une PT PMA sont deux tests différents. Une activité à risque faible n'est pas automatiquement fermée à une PT PMA : l'investissement étranger doit encore être autorisé et l'activité doit offrir une voie pour la taille d'entreprise appropriée, normalement la grande entreprise. L'inverse est tout aussi important. Un code qui exige seulement un NIB ne neutralise ni une allocation aux UMKM, ni une condition de participation étrangère, ni l'absence de voie « grande entreprise », ni les exigences propres au bien.

10 octobre 2025 : les standards touristiques

Le règlement 6 de 2025 du ministère du Tourisme est entré en vigueur le 10 octobre 2025. Il fixe les standards d'activité, les procédures de supervision et les sanctions administratives du secteur touristique sous le PP 28/2025.

Toutes les activités présentées commercialement comme des villas ne relèvent pas nécessairement du même niveau de risque ni des mêmes justificatifs. L'annuaire SISUPAR du ministère du Tourisme publie des standards de villas dans plusieurs catégories de risque. Les exigences applicables doivent être vérifiées pour l'entreprise concernée, et non reprises du dossier d'un autre bien.

26 mai 2026 : le contrôle automatisé restait en développement

Dans son communiqué du 26 mai 2026, le ministère du Tourisme indiquait que son interface automatisée avec les agences de voyage en ligne était encore en développement interne. Le contrôle envisagé doit reposer sur trois éléments :

• le numéro d'identification de l'entreprise, appelé NIB ;
• la classification indonésienne de l'activité, appelée KBLI ;
• le numéro de l'activité, appelé NKU.

Le ministère annonçait un lancement visé en juin 2027. Il s'agit d'un objectif inscrit dans un communiqué daté, pas d'une garantie de mise en service à cette date ni du maintien des mêmes règles.

Le même communiqué décrit des mesures qui ne dépendent pas de cette future interface. Le ministère indiquait avoir identifié des hébergements sans licence et vouloir transmettre des listes officielles aux plateformes. Celles-ci devaient suspendre les ventes dans les deux mois suivant la notification officielle, avec une réintégration possible après régularisation. Le contrôle automatisé relevait du futur ; les obligations et certains contrôles existaient déjà.

Le dossier à vérifier aujourd'hui

Une annonce en ligne ne démontre ni la conformité de l'hébergement ni l'alignement du bien, de l'entreprise et de l'exploitation. Avant d'accepter des réservations, rassemblez un dossier à jour :

1. Décrivez le service vendu, l'entité qui l'exploite et celle qui encaisse le client.
2. Confirmez la classification de l'activité dans OSS.
3. Confirmez la catégorie de taille admise pour cette activité et vérifiez si l'investissement étranger est autorisé ou soumis à des conditions.
4. Vérifiez le NIB ainsi que chaque licence ou certificat exigé pour le niveau de risque concerné.
5. Alignez l'usage du terrain et le dossier du bâtiment, y compris l'autorisation de construire et le certificat d'aptitude à l'usage lorsqu'ils sont requis, avec l'exploitation prévue.
6. Confirmez le standard touristique, la fiscalité locale, les obligations relatives au personnel et la déclaration des voyageurs.
7. Notez les dates de renouvellement, de déclaration et de contrôle au lieu de considérer la première licence comme une validation définitive.

Le NIB identifie l'entreprise. À lui seul, il ne prouve pas que chaque bien peut être exploité pour chaque activité déclarée. Un hébergement touristique payant reste réglementé, que le client réserve sur Airbnb, sur une autre plateforme ou en direct. Les démarches exactes dépendent de la situation. Notre carte KBLI 2025 des activités liées aux villas distingue exploitation pour compte propre, gestion pour un tiers, intermédiation et location résidentielle.

Une licence délivrée avant la réforme pose une question transitoire distincte. Elle peut rester valable lorsque seul le numéro de classification change, sans que la même activité soit pour autant ouverte aujourd'hui à une nouvelle PT PMA. Il faut vérifier le titulaire et l'actionnariat d'origine, la date de délivrance, l'activité et l'adresse autorisées, les modifications intervenues depuis et la continuité réelle de l'exploitation.

Six affirmations à écarter

« Le PP 28/2025 a interdit la courte durée. » Non. Il a remplacé le cadre national des licences fondées sur le risque.

« Toutes les villas présentent un risque faible. » L'annuaire officiel publie des standards de villas dans plusieurs catégories. Le résultat propre à l'activité et à son échelle doit être contrôlé.

« Une PT PMA ne peut exercer aucune activité à risque faible. » Le risque détermine le parcours de licence, pas l'éligibilité à l'investissement étranger. Il faut tester séparément l'activité, la taille d'entreprise et les conditions d'investissement.

« Une ancienne licence prouve qu'une nouvelle PT PMA peut obtenir le même code. » Une autorisation antérieure valable peut bénéficier d'une règle transitoire sans ouvrir la voie à un nouveau demandeur.

« L'interface nationale vérifie déjà toutes les annonces. » Le ministère la présentait comme un projet en développement le 26 mai 2026, avec un lancement visé en juin 2027.

« Sans interface, il n'y a aucun contrôle. » Le même communiqué décrit l'identification officielle de biens sans licence et leur suspension par les plateformes, indépendamment du futur contrôle automatique.

Mis à jour le 20 juillet 2026.

Sources contrôlées le 20 juillet 2026 : PP 28/2025 ; règlement présidentiel 49/2021 et ses listes d'investissement ; loi 20/2008, notamment la définition de la grande entreprise ; règlement 6/2025 du ministère du Tourisme ; standards de villas dans SISUPAR ; communiqué du ministère du Tourisme sur le contrôle des plateformes, 26 mai 2026. Vérifiez le dossier administratif en direct et le texte indonésien en vigueur avant toute décision.

Cette note présente notre lecture des sources disponibles à la date indiquée. Elle peut être incomplète, dépassée ou erronée. Il s'agit d'une information générale, pas d'un avis juridique, fiscal ou relatif aux licences.