KBLI 2025 pour les villas à Bali : exploiter son bien et gérer celui des autres ne sont pas la même activité

La classification indonésienne des activités économiques 2025, appelée KBLI, distingue quatre activités souvent confondues à Bali. Elle révèle aussi une erreur fréquente : trouver le code qui décrit une activité ne prouve pas que la société choisie a le droit de l'utiliser.

KBLI 2025 est juridiquement en vigueur depuis décembre 2025. La publication BPS du 14 juillet 2026 précise sa mise en œuvre dans le tourisme et son intégration dans OSS ; elle ne crée pas une nouvelle version de KBLI.

Lorsqu'une micro, petite ou moyenne entreprise indonésienne éligible exploite sa propre villa pour de courts séjours touristiques, 55203, Aktivitas Vila, décrit cette activité. Une nouvelle PT PMA ne peut pas utiliser 55203 dans la matrice OSS actuelle, car ce code ne comporte aucune voie « grande entreprise ». Lorsqu'une société gère réellement l'hébergement d'un autre propriétaire, pilote les opérations quotidiennes pour son compte et reçoit des honoraires de gestion, 55901, Aktivitas Jasa Manajemen Akomodasi, peut mieux correspondre. Intermédiation de réservation, gestion résidentielle et location de longue durée relèvent encore d'autres activités. Le code suit l'activité, mais l'accès à ce code suit un second ensemble de règles.

Commencez par cinq faits, pas par cinq chiffres

À Bali, « gestion immobilière » peut désigner presque tout : répondre aux voyageurs, encaisser les loyers, superviser des réparations, diriger le personnel, commercialiser une villa, gérer un lotissement ou assumer tout le risque commercial dans le cadre d'un bail. KBLI ne classe pas le titre inscrit sur une proposition commerciale. Il classe ce que l'entreprise fait.

Avant de recommander un code, il faut répondre à ces questions :

• Qui conclut le séjour avec le voyageur ou en porte la responsabilité juridique ?
• Qui perçoit le revenu brut des nuitées ?
• Qui assume le risque de vacance, de remboursement et d'exploitation ?
• Qui contrôle les tarifs, le personnel, l'accueil à l'arrivée et les décisions quotidiennes ?
• L'entreprise reçoit-elle un loyer, le revenu des nuitées, une commission ou des honoraires de gestion ?

Ces réponses comptent davantage que les appellations « exploitant de villa », « gestionnaire d'actifs » ou « plateforme d'hébergement » affichées sur le site.

La matrice de décision

C'est une carte de départ, pas un avis de licence. Un contrat mêlant bail et gestion, revenu garanti, partage de chiffre d'affaires ou personnel réparti entre plusieurs parties doit être lu dans son ensemble.

55203 : exploiter sa propre villa

La définition officielle de KBLI 55203, Aktivitas Vila, est exceptionnellement claire. Elle vise l'hébergement de courte durée dans des maisons privées spécialement louées aux touristes avec leurs équipements, gérées par le propriétaire. L'ancien 55193 Vila est converti directement en 55203 dans la table officielle BPS.

La réponse juridique apparaît seulement lorsque quatre sources officielles sont lues ensemble :

1. L'activité. La définition KBLI et la fiche OSS indiquent que 55203 vise l'hébergement touristique de courte durée dans une maison privée avec ses équipements, gérée par son propriétaire.
2. La taille d'entreprise. La matrice OSS publique actuelle de 55203 contient les lignes micro, petite et moyenne. Elle ne contient aucune ligne « grande entreprise ».
3. Le statut de l'investisseur. L'article 1(4) de la loi 20/2008 inclut les entreprises étrangères et les coentreprises dans la définition de la grande entreprise. Une PT PMA ne peut donc pas entrer par une ligne micro, petite ou moyenne.
4. L'allocation et la conversion. L'annexe II du règlement présidentiel 49/2021 classait l'ancien 55193 Vila parmi les activités allouées aux coopératives et aux UMKM. La table officielle BPS convertit ensuite directement 55193 en 55203.

Conclusion en termes simples : KBLI 55203 est une activité valable, mais ce n'est pas une nouvelle voie d'enregistrement pour une PT PMA. Il peut décrire l'activité d'une micro, petite ou moyenne entreprise indonésienne éligible exploitant sa propre villa. Pour une nouvelle PT PMA, l'absence de ligne « grande entreprise » est déterminante.

Comment une lecture attentive peut malgré tout donner la mauvaise réponse

Les textes répondent à des questions différentes. N'en lire qu'un produit une conclusion plausible, mais incomplète.

• « Le code existe, donc ma société peut l'utiliser. » Non. KBLI décrit l'activité ; OSS et les règles d'investissement déterminent quelle taille d'entreprise peut l'enregistrer.
• « Le risque est moyen-faible, donc l'activité est ouverte à l'investissement étranger. » Non. Le niveau de risque détermine le parcours de licence. Il ne crée pas une taille d'entreprise et ne supprime pas une restriction d'investissement.
• « Mon investissement dépasse Rp10 Md, donc je peux agir comme grande entreprise. » Non. Un montant élevé ne crée pas une ligne « grande entreprise » absente d'OSS pour cette activité.
• « BPS a converti 55193 en 55203, donc l'ancienne allocation UMKM a disparu. » Non. La conversion change le numéro de classification ; elle n'élargit pas, à elle seule, les personnes autorisées à utiliser l'activité.
• « Une ancienne licence reste valable, donc une nouvelle PT PMA peut obtenir la même. » Non. Une règle transitoire peut préserver une autorisation valable sans ouvrir cette voie à un nouveau demandeur.

L'activité villa n'est donc pas interdite en soi. En revanche, la bonne description de l'activité et l'éligibilité du demandeur sont deux portes distinctes. C'est pourquoi un code à cinq chiffres ne doit jamais être présenté comme un avis de licence complet.

55901 : gérer l'hébergement d'un autre propriétaire

La véritable nouveauté utile est KBLI 55901, Aktivitas Jasa Manajemen Akomodasi.

Ce code vise le tiers responsable de la performance commerciale et opérationnelle d'un hébergement, directement impliqué dans les opérations quotidiennes et les décisions managériales, agissant pour le compte du propriétaire et rémunéré par des honoraires de gestion.

Cette définition correspond bien mieux à une vraie société de gestion de villas qu'un code générique de conseil ou d'immobilier. Contrairement à 55203, la matrice OSS publique actuelle de 55901 comporte une ligne « grande entreprise ». Cela permet de tester 55901 pour une grande société, mais ne constitue pas une approbation PT PMA automatique : le service réel, l'accès à l'investissement, la localisation, le niveau de risque et le parcours de licence doivent encore être confirmés pour le demandeur. Conservez un résultat OSS daté avant toute affirmation propre au projet.

55901 devient donc une classification candidate à tester pour un véritable gestionnaire d'hébergements agissant pour un tiers. Ce n'est pas une recommandation de licence propre à un projet, et les faits doivent suivre :

• il faut un mandat de gestion réel ;
• la société doit agir pour le propriétaire, et non se présenter comme mandataire tout en commerçant entièrement pour son propre compte ;
• l'autorité opérationnelle et les rapports doivent être documentés ;
• honoraires de gestion, revenus voyageurs, paie et dépenses doivent correspondre au contrat ;
• la partie présentée aux voyageurs, aux plateformes de réservation en ligne (OTA), aux salariés, aux autorités fiscales et à OSS doit rester la même dans chaque document.

Si la société prend la villa à bail, vend les séjours en son nom et assume tout le risque commercial, elle n'est peut-être plus un simple gestionnaire pour compte du propriétaire. Appeler le paiement « honoraires de gestion » ne décide pas de la classification.

Une société de management n'est pas automatiquement le fournisseur principal du séjour. L'opérateur, le droit sur le bien, le contrat client, le merchant OTA, les équipes, la fiscalité, l'APOA et le risque client doivent encore être attribués de manière cohérente.

La licence d'un gestionnaire ne régularise pas la villa qu'il gère

C'est aussi le point que l'enthousiasme suscité par 55901 risque le plus de faire oublier.

Un gestionnaire correctement licencié ne corrige pas automatiquement un mauvais zonage, un PBG ou SLF manquant, une activité d'hébergement non autorisée, une faille fiscale ou un usage commercial invalide du bien. La définition officielle dit que le gestionnaire agit pour le propriétaire. Elle ne dit pas que l'hébergement sous-jacent disparaît de la chaîne de conformité.

Il faut toujours demander :

• L'hébergement touristique est-il autorisé sur cette parcelle ?
• L'autorisation de construire et le certificat d'usage correspondent-ils au bien terminé et à son usage ?
• L'hébergement ou l'opérateur sous-jacent est-il correctement autorisé pour le modèle réel ?
• Quelle entité est contractuellement responsable de l'encaissement des revenus voyageurs ?
• Qui s'enregistre et paie les taxes applicables ?
• Qui emploie le personnel et déclare les voyageurs étrangers ?

Notre note sur les licences de villa sous PP 28/2025 couvre ces couches physiques, opérationnelles et fiscales. Le KBLI du gestionnaire n'est qu'une couche.

55400 et 68292 : deux activités appelées « gestion », mais différentes

KBLI 55400 vise l'intermédiation d'hébergement : mettre en relation clients et hébergeurs contre honoraires ou commission, y compris la réservation par canaux numériques ou non numériques. Cela correspond à une place de marché ou un apporteur de réservations. Pas à une société qui dirige le personnel, le service voyageurs et l'exploitation quotidienne.

KBLI 68292 vise la gestion immobilière résidentielle pour compte de tiers : entretien, réparations, budgets, charges et règlement de la résidence. Il faut penser gestion de résidence ou de copropriété, pas hospitalité à la nuitée.

Un même groupe peut exercer plusieurs activités. Si chacune génère du revenu, les objets sociaux, projets OSS, contrats, comptes et déclarations d'investissement doivent les refléter correctement. Accumuler les codes ne transforme pas les formalités en autorisation générale.

68112 : la location résidentielle n'est pas l'hébergement de courte durée

KBLI 2025 sépare le développement et la vente résidentiels sous 68111 de la location et de l'exploitation de biens résidentiels propres ou loués sous 68112.

La définition générale de la division 68 exclut les hôtels, maisons de vacances et autres hébergements de moins d'un an, renvoyés vers la division 55. 68112 est donc une mauvaise réponse à une activité de villa touristique à la nuitée ou à la semaine, même si « location immobilière » paraît juste en français.

Une seconde prudence s'impose : la page OSS publique de 68112 affiche sa définition, mais pas de matrice exploitable de risque et de licence. Il ne faut pas publier que ce code serait « NIB seulement » ou automatiquement ouvert à une PT PMA. Il faut le vérifier dans le profil réel du demandeur.

Pourquoi un code d'hôtel ou d'appart'hôtel n'est pas un contournement

Un vrai hôtel non classé, apart-hotel ou cottage peut relever d'un autre code. Cela ne rend pas ces codes substituables à une villa privée.

La classification suit les locaux, le modèle de service, les standards et l'exploitation. La présence d'une ligne grande entreprise sur un code hôtelier ne permet pas de rebaptiser une villa afin de résoudre une restriction. Le même principe vaut pour « autre hébergement de courte durée ». Un code choisi contre les faits tient jusqu'au jour où une banque, un acquéreur, une plateforme ou une administration compare le dossier au bien.

Le mythe des 10 milliards, en trois chiffres séparés

Le marché mélange actuellement trois tests indépendants.

1. Capital libéré : généralement Rp2,5 milliards par PT PMA

Depuis le règlement Ministère de l'Investissement/BKPM 5/2025, le minimum général de capital placé et libéré est de Rp2,5 Md par PT PMA, sauf minimum sectoriel supérieur. Le droit des sociétés exige également qu'au moins 25 % du capital autorisé soit souscrit et entièrement libéré.

Le minimum pratique est donc le plus élevé entre Rp2,5 Md, 25 % du capital autorisé et tout minimum sectoriel supérieur. Avec Rp20 Md de capital autorisé, 25 % représentent Rp5 Md : Rp2,5 Md ne suffiraient pas.

2. Investissement du projet : généralement plus de Rp10 milliards

Séparément, un projet PMA doit généralement prévoir un investissement strictement supérieur à Rp10 Md par KBLI à cinq chiffres et localisation. Pour l'exploitation immobilière et l'hébergement de courte ou de longue durée, terrain et bâtiments peuvent entrer dans le calcul selon les règles détaillées.

Il s'agit d'un plan d'investissement, pas d'une instruction universelle de bloquer Rp10 Md en trésorerie à la création. La réglementation reconnaît les fonds propres, prêts, bénéfices réinvestis et primes d'émission comme sources, ainsi que les actifs, constructions, équipements, coûts du projet et fonds de roulement pertinents comme emplois.

Une société de gestion pure ne peut pas compter automatiquement les villas de ses clients comme son propre investissement.

3. Visa investisseur E28A : au moins Rp10 milliards de parts détenues par le demandeur

L'Immigration applique un seuil distinct pour l'E28A : le demandeur doit actuellement prouver au moins Rp10 Md de parts dans la société garante. Un prêt actionnaire de Rp10 Md reste une dette, pas des parts. Un plan OSS de Rp10,5 Md ne prouve pas que la personne détient Rp10 Md de capital.

Les différences entre posséder la société, la superviser et travailler dans ses opérations quotidiennes sont détaillées dans notre note E28A et notre note sur l'autorisation de travail.

Les fonds d'acquisition peuvent-ils transiter par la société ?

Oui, si « transiter » décrit une vraie opération de la société et non un solde bancaire temporaire.

Une structure propre peut combiner un apport en capital documenté et/ou un prêt actionnaire, l'acquisition par la PT du droit ou de l'actif pertinent en son propre nom, puis le paiement des coûts du projet depuis son compte. Acte, registre des actionnaires, flux bancaire, documents d'acquisition, factures, comptabilité et LKPM doivent raconter la même chose.

Le capital libéré fait l'objet d'un engagement de maintien pendant douze mois, mais le règlement actuel autorise expressément son utilisation pour acheter des actifs de la société, construire et financer ses opérations. L'argent ne doit pas rester inactif.

Ce qui ne fonctionne pas consiste à envoyer l'argent dans la PT, prendre une capture d'écran et le ressortir le lendemain sans achat d'actif, opération, base de prêt ni document corporate légitimes. Un virement ne devient pas automatiquement du capital. Un solde bancaire ne devient pas automatiquement un investissement réalisé. La substance et les justificatifs comptent.

Que devient une société existante en 55193 ou 68111 ?

BPS indique que les anciennes licences restent valides. Lorsque seul le numéro KBLI change sans modification de l'activité, OSS/AHU réalise la conversion automatiquement ; le simple changement de code n'exige ni nouvelle licence ni modification statutaire.

Si l'objet, le périmètre ou l'activité réelle change, l'entreprise doit mettre à jour OSS/AHU et, selon le cas, son acte et ses licences.

Cette protection transitoire ne doit pas être lue à l'envers. Elle préserve une autorisation qui était déjà valable ; elle ne prouve pas que la même voie est ouverte à une nouvelle PT PMA et ne régularise pas une licence qui n'était jamais valable pour son titulaire ou son activité. Un dossier ancien doit être contrôlé selon sa date d'émission, son titulaire et son actionnariat d'origine, l'activité et l'adresse autorisées, les changements ultérieurs de propriété et tout passage de l'exploitation pour compte propre à la gestion pour un tiers. Une modification substantielle exige davantage qu'une conversion automatique de code.

Cette distinction est essentielle :

• ancien 55193 vers nouveau 55203 est un recodage direct de l'activité villa ;
• ancien 68111 est divisé en activités 2025 plus précises, donc le successeur dépend de ce que l'entreprise fait ;
• passer de l'exploitation de son propre hébergement à la gestion d'hébergements de tiers est une question substantielle de modèle, pas un renumérotage administratif.

Le contrôle pratique avant d'accepter une réservation

Demandez au conseil un tableau écrit indiquant :

• activité réelle et modèle contractuel ;
• conversion ancien/nouveau KBLI ;
• taille d'entreprise disponible dans le profil OSS réel ;
• restriction ou condition PMA ;
• niveau de risque et NIB/Sertifikat Standar/licence requis ;
• zonage, environnement, bâtiment, salubrité et standards touristiques associés ;
• unité du plan d'investissement et inclusion ou non du terrain/bâtiment ;
• capital libéré et documents de financement ;
• revenus voyageurs, honoraires de gestion, paie, fiscalité et rapports d'activité d'investissement (LKPM) ;
• responsable nommé pour chaque action et renouvellement.

Si une seule note ne peut pas aligner toutes ces couches, la structure n'est pas prête.

Les questions que l'on nous pose directement

Ma PT PMA peut-elle utiliser KBLI 55203 pour louer sa propre villa à la nuitée ? Pas comme nouvelle voie d'enregistrement dans la matrice OSS actuelle. 55203 comporte les lignes micro, petite et moyenne, mais aucune ligne « grande entreprise », tandis qu'une PT PMA est considérée comme une grande entreprise. Le cas d'une licence délivrée avant cette évolution relève toutefois d'une question transitoire distincte et doit être examiné au regard du dossier concerné.

Un ancien 55193 ou un 55203 converti automatiquement prouve-t-il que de nouvelles PT PMA peuvent utiliser le code ? Non. La continuité protège une autorisation existante valable lorsque l'activité n'a pas substantiellement changé. Elle ne crée pas un nouveau droit pour une autre société, adresse, structure d'actionnariat ou modèle économique.

Puis-je résoudre cela en engageant une société 55901 ? Pas automatiquement. 55901 peut licencier l'activité réelle de gestion du gestionnaire. Il ne supprime ni les obligations de l'hébergement, du propriétaire, du bien, du bâtiment, de la fiscalité ou de l'opérateur sous-jacent.

55901 est-il le nouveau code de gestion d'hébergements ? C'est le code explicite pour la gestion opérationnelle d'hébergements pour le compte du propriétaire contre des honoraires de gestion. Gestion résidentielle, intermédiation de réservation et exploitation pour compte propre restent différentes.

Dois-je déposer Rp10 Md le premier jour ? Pas comme règle universelle actuelle de capital. Le plancher général est Rp2,5 Md de capital libéré par PT PMA, sous réserve des 25 % du capital autorisé et de règles sectorielles supérieures. Les plus de Rp10 Md concernent généralement le plan d'investissement. L'E28A utilise encore un seuil personnel distinct de Rp10 Md de parts.

Un risque faible ou moyen-faible signifie-t-il que le code est ouvert à une PT PMA ? Non. Le risque définit le parcours de licence. La taille d'entreprise et l'accès à l'investissement étranger sont des tests séparés.

dernière vérification : 20 juillet 2026

À lire aussi : Due diligence immobilière à Bali avant un acompte · PT PMA ou prête-nom · Ce que fait PP 28/2025 · Visa investisseur E28A

Sources : KBLI 2025, BPS ; table officielle de conversion KBLI 2020 à 2025 ; précision BPS tourisme et OSS du 14 juillet 2026 ; fiches OSS 55203, 55901, 55400, 68112 et 68292 ; règlement présidentiel 49/2021 et son annexe II officielle ; loi 20/2008, notamment la définition de la grande entreprise à l'article 1(4) ; règlement Ministère de l'Investissement/BKPM 5/2025 ; PP 28/2025 ; règlement du Ministère du Tourisme 6/2025 ; Immigration E28A. Vérifiées le 20 juillet 2026. Cette note fournit des informations générales, pas un avis juridique, fiscal, d'investissement, foncier ou d'immigration en Indonésie. Confirmez la société, le contrat, l'actif, l'adresse et le résultat OSS actuel avant toute décision.

Références officielles complémentaires

• Règlement BPS 7/2025 : texte formel de KBLI 2025
• Orientations BPS de transition du 27 avril 2026
• Précision BPS tourisme et OSS du 14 juillet 2026

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Information générale. Dernière mise à jour le 20 juillet 2026. Cette page présente la lecture de bonne foi de DALLEAU à partir des sources officielles citées. Elle ne constitue pas un conseil professionnel. Les règles et pratiques peuvent évoluer ; la synthèse peut être incomplète, dépassée ou erronée. Vérifiez le texte officiel en vigueur et votre situation avec l'autorité ou le professionnel habilité compétent avant d'agir.