Achat immobilier neuf en Indonésie en 2026 : l'État prend-il en charge la TVA ?

Le règlement du ministère des Finances PMK 90/2025 peut réduire la TVA sur un logement neuf éligible livré en 2026. Il ne modifie pas les droits immobiliers qu'un acheteur étranger peut légalement détenir.

En 2026, un particulier étranger peut, sous certaines conditions, bénéficier de la TVA prise en charge par l'État lors de l'achat d'une maison neuve ou d'un appartement résidentiel. Il doit posséder un numéro fiscal indonésien (NPWP) et être légalement autorisé à détenir le droit immobilier concerné. Le logement doit être neuf, prêt à habiter, livré pour la première fois par le promoteur assujetti, disposer du code d'identité requis, coûter au maximum 5 milliards IDR et être officiellement livré en 2026. L'État prend en charge la TVA correspondant aux premiers 2 milliards IDR du prix, et non la totalité de la TVA d'un achat à 5 milliards IDR. Ce dispositif n'accorde aucun titre de pleine propriété Hak Milik à un étranger et ne couvre pas automatiquement la cession de la durée résiduelle d'un bail à Bali.

Les deux portes à ne pas confondre

Première question : cet acheteur peut-il légalement acquérir ce droit sur cet actif ?

Deuxième question : cette livraison précise par ce promoteur respecte-t-elle le PMK 90/2025 ?

Le respect des conditions fiscales ne crée pas un droit foncier. Le règlement inclut l'étranger avec NPWP uniquement s'il respecte par ailleurs les règles indonésiennes applicables à la détention d'une maison ou d'un appartement par un étranger.

Une cession de bail privé, une villa existante revendue, un bail foncier suivi d'un contrat de construction, des parts d'une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) ou un projet non livré ne deviennent pas éligibles parce que la présentation commerciale utilise le mot « immobilier ».

Les conditions à réunir

• un particulier et une seule maison ou unité résidentielle ;
• pour l'étranger : NPWP et droit de détention conforme ;
• prix maximal de 5 milliards IDR ;
• unité neuve et prête à habiter ;
• première livraison par le promoteur assujetti qui l'a construite ;
• code d'identité officiel de l'unité ;
• acte de vente signé ou promesse de vente (PPJB) intégralement payée, et remise effective documentée par un procès-verbal de livraison (BAST), entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026 ;
• aucun acompte ni première échéance avant le 1er janvier 2026 ;
• facture fiscale et enregistrement de la remise correctement réalisés par le promoteur ;
• aucune cession de l'unité pendant la première année.

L'absence d'une condition peut rendre la TVA exigible selon les règles normales.

Ce que signifie la prise en charge par l'État de 100 % de la TVA

La prise en charge couvre 100 % de la TVA imputable aux premiers 2 milliards IDR du prix, à condition que le prix total ne dépasse pas 5 milliards IDR.

Pour une unité éligible à 1,8 milliard IDR, la totalité du prix peut entrer dans la base couverte. Pour une unité à 4 milliards IDR, seule la TVA correspondant aux premiers 2 milliards IDR bénéficie du dispositif. Le promoteur doit produire la facture correcte : l'acheteur ne doit pas soustraire lui-même une estimation du dernier paiement.

Exemple complet de facture

Prenons un logement neuf éligible dont le prix hors TVA est de 4 milliards IDR. Appelons V le montant total de TVA indiqué sur la facture fiscale valable du promoteur assujetti. La partie du prix couverte est de 2 milliards IDR, soit la moitié du prix. Si la facture répartit la TVA proportionnellement, le calcul se présente ainsi :

Cet exemple explique uniquement la répartition de la partie couverte. Il ne fixe pas le taux de TVA et ne remplace pas la facture fiscale du promoteur. Le promoteur et un fiscaliste indonésien doivent confirmer la base taxable, le taux, l'éligibilité, la facture et la livraison avant d'intégrer l'aide au budget d'achat.

Pourquoi de nombreuses opérations balinaises resteront hors cadre

À Bali, de nombreuses opérations prennent la forme d'une cession de la durée résiduelle d'un bail, d'un bail consenti par un propriétaire indonésien, de la revente d'une villa existante, d'un mandat de construction, d'une transaction portant sur une société ou d'un projet d'hébergement touristique. Elles ne constituent pas automatiquement la première livraison d'un logement résidentiel neuf au sens fiscal.

Les cinq preuves à demander

1. le droit exact et son titulaire légal après la réalisation de la transaction ;
2. le statut fiscal du promoteur et la confirmation de première livraison ;
3. le code d'identité et la preuve que l'unité est prête à habiter ;
4. le calendrier 2026 de l'acte, du paiement, du procès-verbal de livraison (BAST) et des responsabilités ;
5. un projet de facture distinguant la part couverte et la part non couverte.

Tant que la réponse se résume à « le notaire verra plus tard », n'intégrez pas cet avantage au budget d'acquisition.

Questions directes

Cela permet-il à un étranger d'acheter une villa en pleine propriété (Hak Milik) ? Non. Le règlement maintient expressément les règles de détention applicables aux étrangers.

Est-ce valable pour un bail de longue durée ? Une cession ordinaire de la durée résiduelle d'un bail ne correspondrait normalement pas à la première livraison taxable d'un logement neuf décrite par le PMK. Il s'agit d'une déduction tirée des conditions de la transaction, pas d'une règle universelle sur les baux. N'intégrez pas l'avantage sans avis écrit propre à la transaction.

Les 5 milliards IDR sont-ils entièrement sans TVA ? Non. Le prix admissible peut atteindre 5 milliards IDR, mais la prise en charge ne porte que sur la TVA des premiers 2 milliards IDR.

Puis-je revendre immédiatement ? Une cession dans l'année suivant la livraison fait perdre le bénéfice du dispositif.

sources vérifiées : 20 juillet 2026 · fin de la fenêtre : 31 décembre 2026

Sources : PMK 90/2025, Direction générale des impôts, consulté le 20 juillet 2026. Information générale uniquement.