Mise à jour · contrôlée le 17 juillet 2026 : le Perda Bali 4/2026 traite certaines conversions de terres productives et les transferts par prête-nom dans ce périmètre. Son résumé officiel ne soumet pas chaque parcelle, projet ou litige à un résultat identique. Consultez la note foncière datée et vérifiez la parcelle dans les registres officiels.
La demande est bien réelle
Bali a enregistré 6 948 754 arrivées internationales directes en 2025, en hausse de 9,72 % sur un an, l'Australie représentant à elle seule environ un quart des visiteurs. Fin juillet 2025, le cumul dépassait déjà de 12,46 % celui de l'année précédente. Le début de 2026 a ralenti sans inverser la tendance : le gouverneur de Bali a annoncé des arrivées en retrait de 0,23 % seulement de janvier à avril, un creux plus marqué en mai, lié en partie aux turbulences mondiales, et des recettes fiscales de l'hôtellerie-restauration en progression d'environ 300 milliards de roupies à fin mai sur un an. Les variations mensuelles ne remettent donc pas en cause le niveau de la demande touristique.
Le tableau indonésien compte aussi, car certains voyageurs à destination de Bali entrent d'abord par une autre porte du pays. L'Indonésie a accueilli 13,98 millions de touristes étrangers sur les onze premiers mois de 2025, en hausse de 10,44 %. L'agence nationale indonésienne de statistique (BPS) a ensuite comptabilisé 6,07 millions d'arrivées de janvier à mai 2026, soit 7,68 % de plus qu'un an auparavant. Le tourisme intérieur ajoute une autre source de demande. BPS a enregistré 1,09 milliard de voyages intérieurs de janvier à novembre 2025, près de 19 % au-dessus de la même période de 2024. Ce cumul porte sur onze mois et sur toute l'Indonésie, et non sur la seule île de Bali.
L'offre change l'équation
La page AirDNA consacrée à Bali, fournisseur commercial, affichait 86 244 annonces actives, 47 % d'occupation moyenne, un tarif journalier moyen de 146 USD et 12 800 USD de revenu annuel moyen par annonce active. La page a été mise à jour le 5 juillet 2026 avec des données arrêtées à juin. Ce comptage mobile constitue un indicateur commercial, sans valeur d'inventaire officiel. Sa méthode, la composition des annonces et la comparabilité avec une villa précise n'ont pas été validées par une autorité publique indonésienne. Ces chiffres situent le marché sans prévoir le résultat d'un projet.
Ce chiffre d'annonces appelle une précision que la plupart des articles oublient : le total brut mélange tout, studios, chambres seules, villas familiales, longs séjours, courts séjours, annonces activement exploitées et annonces laissées en pilote automatique. Il signale une saturation à l'échelle de l'île. Pour un projet précis, la comparaison pertinente porte sur les biens de même capacité, dans le même quartier et destinés au même type de séjour.
Cette abondance crée une forte pression concurrentielle sur les tarifs. Il ne faut donc pas traiter l'investissement comme un placement passif : le positionnement, la distribution, le service et l'entretien influencent directement le revenu.
À quoi ressemble un rendement réaliste
Certaines brochures promettent encore 15 à 20 % de rendement brut. Les données commerciales calculées à l'échelle de l'île ne permettent pas de présenter cette fourchette comme une moyenne. AirDNA affiche 12 800 USD de revenu annuel moyen par annonce active, avant les charges de l'hôte et sur un ensemble très hétérogène. Ce chiffre donne un ordre de grandeur, pas une prévision de rendement.
| Coût total du projet | Rendement brut | Net, charges 25 % | Net, charges 40 % |
|---|---|---|---|
| 200 000 $ | 6,4 % | 4,8 % | 3,8 % |
| 300 000 $ | 4,3 % | 3,2 % | 2,6 % |
| 500 000 $ | 2,6 % | 1,9 % | 1,5 % |
Ce tableau divise le revenu insulaire publié par un fournisseur commercial par trois coûts de projet théoriques ; il ne présente pas les rendements moyens de villas achevées. Les catégories de bien, les chambres, l'emplacement, la durée du bail et la période d'exploitation ne sont pas normalisés. Son seul objet est d'illustrer le risque lié au dénominateur, sans prévoir un rendement.
Un rendement calculé avant impôt, entretien, personnel, licences et contrôles relève de l'arithmétique commerciale.
Le rendement d'un projet doit être calculé à partir de tarifs comparables, de la saisonnalité, d'une occupation prudente, des plateformes, de la gestion, de la paie, des consommations, de l'entretien, des réserves, de la fiscalité locale, de la vacance et de l'ensemble du capital engagé. Il n'existe pas ici de fourchette nette unique valable pour toutes les villas. La revalorisation du foncier doit être modélisée séparément du rendement annuel d'exploitation.
Harmonie est livrée et en exploitation. Les contenus publics la présentent uniquement comme un dossier circonscrit du chantier, de la livraison et de la continuité opérationnelle ; aucune performance mesurée ou commerciale n’est publiée. Les choix d’exploitation sont détaillés dans le retour de terrain Harmonie.
Intégrer la conformité au scénario de base
Deux notes de ce site expliquent le cadre réglementaire en détail : le régime de licences du PP 28/2025 et le capital et la structure d'une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA). L'Indonésie applique un système de licences fondé sur le risque, avec contrôle et sanctions. À Bingin Beach, mi-2025, les autorités balinaises ont démoli des commerces qu'elles avaient jugés illégaux. Les structures visées et le fondement juridique doivent être identifiés avant de comparer cette opération à une autre villa. Nous développons cette distinction dans zonage et règles d'urbanisme à Bali.
La structure foncière pèse aussi lourd que les licences. Le droit agraire indonésien interdit à une personne étrangère de détenir directement un Hak Milik. Selon les faits, les voies à examiner peuvent inclure un bail de longue durée ou des droits détenus par une PT PMA éligible. Les litiges de prête-nom dépendent des documents et des faits. Les décisions publiées présentées dans la note liée illustrent le risque sans fixer automatiquement le résultat de tout autre montage.
Ce qui sépare un bon résultat d'un mauvais
- La compatibilité entre zonage et usage, vérifiée sur le plan d'urbanisme applicable à la parcelle, pas sur une simple indication verbale de l'agent. Nous y consacrons une note entière.
- Les bonnes licences dès le départ, intégrées au calendrier du chantier plutôt que rattrapées après l'ouverture.
- Une hypothèse d'occupation prudente. La moyenne publiée à l'échelle de l'île s'établit à 47 %. Retenir 70 % comme point de départ revient à transformer l'optimisme en hypothèse financière.
- Une vraie exploitation, pas une annonce laissée en pilote automatique. L'écart entre le haut et le bas du marché balinais tient aujourd'hui surtout à qui fait tourner l'actif.
- Des coûts comptés sans complaisance, gestion, entretien, fiscalité et vacance posés en chiffres réels avant de parler de rendement.
La bonne question a changé
En 2026, demander si Bali est globalement un bon marché ne suffit plus. La décision porte sur un emplacement précis, une structure déterminée, un prix d'entrée documenté et un opérateur identifié. Les moyennes de l'île sont trop générales pour décider d'un investissement. Le marché, autrefois assez permissif, distingue désormais beaucoup plus nettement les projets bien structurés et bien exploités des autres.
Notes liées : Global Market Compass · cadre actuel des licences de villas
Présentez-nous le terrain, le budget ou simplement votre intention. Nous vous dirons franchement si le projet mérite d'être approfondi, en nous appuyant sur des données d'exploitation plutôt que sur une projection générique. Soumettre un brief projet privé
Sources contrôlées le 17 juillet 2026 : BPS Bali pour les arrivées 2025 et début 2026 ; communiqué national de BPS pour les voyages intérieurs de janvier à novembre 2025 ; ministère du Tourisme et BPS pour les arrivées nationales ; déclarations du gouvernement provincial de Bali ; page AirDNA Bali, mise à jour le 5 juillet 2026, et rapport Colliers T1 2026 à titre de contexte commercial tiers ; portail indonésien d'autorisation des entreprises en ligne (OSS) ; PP 28/2025 ; règlement du ministère du Tourisme 6/2025 ; loi agraire fondamentale ; sources officielles balinaises liées ci-dessus. La méthode des fournisseurs commerciaux et les chiffres Harmonie n'ont pas été validés par une autorité publique. Chaque chiffre mobile et son dénominateur doivent être revérifiés avant une décision d'investissement.
dernière relecture : 17 juillet 2026
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