Qui possède, vend et construit votre villa ?

Commencer par le nom légal de chaque entité

« Le promoteur » n'est pas une cartographie complète des cocontractants.

Pour un projet off-plan, identifiez séparément au moins six rôles :

détenteur du terrain : contrôle le terrain/droit sous-jacent ;
promoteur : assemble et dirige le projet ;
vendeur, bailleur ou cédant : accorde le droit acquis ;
agent ou commercialisateur : présente et commercialise dans le cadre de son mandat et des règles d'intermédiation applicables ;
constructeur : réalise les travaux définis ;
opérateur : vend les séjours et exploite le bien terminé.

Ajoutez la société-projet, le destinataire du paiement, le garant et chaque professionnel réglementé. Une société peut cumuler plusieurs fonctions. Plusieurs sociétés peuvent partager le même logo. Ce qui compte n'est pas leur nombre, mais que chaque promesse ait un débiteur nommé, un pouvoir, une preuve et un recours.

Les rôles qu'une brochure peut réunir

Supposition fréquente	Pourquoi elle échoue	Meilleure question
« La marque possède le terrain. »	Une marque n'est pas un titulaire enregistré.	Quelle personne morale ou physique détient quel droit, et quelle preuve actuelle le confirme ?
« Le promoteur est le vendeur. »	Le coordinateur peut ne pas être l'entité qui accorde le bail ou le transfert.	Quelle entité signe l'instrument d'acquisition et a le pouvoir de le consentir ?
« J'ai payé l'agent, donc le promoteur a mon argent. »	Le mandat d'encaissement et l'obligation de reversement doivent être prouvés.	Quel compte a reçu les fonds, pour qui, et selon quelle règle de remboursement ?
« Le constructeur garantit la date de livraison. »	L'investisseur peut n'avoir aucun contrat direct avec lui.	Qui doit la livraison à l'investisseur, et la défaillance du constructeur peut-elle l'excuser ?
« L'opérateur garantit le rendement. »	Opérateur, promoteur et détenteur du terrain peuvent avoir des bilans distincts.	Quelle entité signe l'obligation de revenu et qui couvre le déficit ?
« Le groupe parent soutient le projet. »	Une marque commune ne crée pas seule la responsabilité d'une société affiliée.	Existe-t-il une garantie ou obligation directe exécutée et opposable à l'entité citée ?
« Le notaire a contrôlé tout le projet. »	Son intervention et l'instrument ont un périmètre défini.	Qui a été mandaté séparément pour le foncier, le droit des sociétés, la technique, les licences, la fiscalité et le contrat ?

Le rôle de chaque partie et les pièces à demander

Rôle	Ce qu'il peut faire	Preuves à demander	Ne pas supposer
Détenteur du terrain	Détient l'intérêt foncier enregistré/contractuel et peut accorder des droits de développement/usage	Preuve actuelle du droit et résultats des recherches, identité, pouvoir, charges et rapprochement de la parcelle	Qu'il est aussi votre vendeur, promoteur ou garant
promoteur/coordinateur	Organise, selon le contrat, l'accès au terrain, conception, autorisations, financement, construction et livraison	Entité exacte, numéro d'identification d'entreprise (NIB), classification indonésienne des activités économiques (KBLI) et registres applicables, accords du projet, autorisations, financement, rapports	Que le titre « promoteur » prouve propriété, permission, solvabilité ou toute inscription
Vendeur/bailleur/cédant	Accorde la vente, le bail ou la cession acquise	Instrument, pouvoir sous-jacent, autorisation sociale, conditions, durée, usage, transfert et défaut	Qu'il peut promettre plus longtemps ou plus largement que son propre droit
Agent/commercialisateur	Met en relation, communique et n'encaisse que dans le cadre d'un mandat valable et des règles d'intermédiation applicables	Entité, licence et justificatifs du courtier selon le cas, mandat, représentation, frais, accord d'encaissement/remboursement et coordonnées du compte	Qu'il peut modifier le contrat, engager une société affiliée ou valider le projet
Constructeur et sous-traitants	Réalisent un périmètre de travaux	Contrat, plans/spécifications, licences/certifications requises, assurances, calendrier, assurance qualité et garanties	Que l'investisseur peut faire exécuter directement leur contrat
Architecte, ingénieur, économiste de la construction (QS) ou professionnel chargé de certifier	Conçoit, inspecte, mesure ou certifie selon sa mission	Lettre de mission, compétence, indépendance/conflits, périmètre, responsabilité et livrables signés	Qu'un certificat couvre le titre, la conformité juridique, le financement ou la qualité globale et autorisation d'exploitation
Opérateur/gestionnaire immobilier	Commercialise et exploite selon un modèle défini	Contrat, parcours d'autorisation et cadre KBLI, cartographie des encaissements et de la fiscalité, budgets, rapports, réserves, résiliation et remise	Que l'exploitation transfère le titre ou remédie à un défaut du bâtiment ou d'autorisation
Garant/fournisseur de sûreté	Soutient une obligation précise si les conditions sont réunies	Instrument signé, pouvoir, plafond, durée, appel, droit applicable, actifs et mainlevées	Qu'un logo, une lettre de confort ou une déclaration de dirigeant suffit

Lorsque l'intermédiation relève du Permendag 33/2025 et du KBLI 68200 P4, le cadre comprend notamment une personne morale domiciliée en Indonésie, un NIB, le certificat standard vérifié pertinent, des courtiers compétents et certifiés et un accord de service écrit ; la réception d'un dépôt ou acompte suppose l'accord du vendeur/propriétaire dans la fonction applicable. La conformité de l'intermédiaire ne prouve ni la conformité ou la capacité du promoteur, ni les droits fonciers, les autorisations, les finances du projet, la protection des paiements ou la livraison.

SIRENG et les règles connexes sur les promoteurs de logements fournissent des éléments utiles dans leur propre champ, mais un résultat de registre ne constitue pas une approbation publique d'un projet privé de villa. Il ne prouve ni les droits fonciers, ni la solvabilité, ni la protection des paiements, la livraison, la qualité ou la sécurité. La couverture actuelle de SIRENG pour un projet privé à Bali doit être confirmée avec un avocat indonésien spécialisé ou le ministère compétent. De même, le numéro d'identification d'entreprise (NIB) confirme uniquement l'enregistrement de l'activité ; il ne répond pas aux questions foncières, contractuelles, liées au bâtiment ou aux parties.

Séparer les promesses et les flux d'argent

Qui a pris chaque engagement ?

Remplissez une ligne par promesse importante :

Promesse	Débiteur	Document	Échéance/déclencheur	Preuve	Recours/sûreté
Accorder un droit de 30 ans	[entité juridique]	Bail/cession	Date/conditions d'effet	Dossier foncier et pouvoirs	Mise en conformité/remboursement/résiliation/autre
Livrer la villa définie	[entité juridique]	Vente/développement	Jalons + date butoir	Certification indépendante	Retenue/garantie/résiliation
Corriger les défauts	[entité juridique]	Conditions de travaux/livraison	Périodes de garantie	Inspection et notification	Retenue/réparation/récupération
Payer le revenu fixe	[entité juridique]	Exploitation/garantie	Dates de fonctionnement/paiement	État revenus/déficit	Réserve/garantie/exécution
Racheter	[entité juridique]	Option/instrument de rachat contractuel	Fenêtre + conditions	Formule de prix + exercice valide	Exécution/sûreté/défaut

Une case « débiteur » vide n'est pas un détail rédactionnel. Cela signifie que personne n'est encore identifié comme juridiquement responsable.

Qui reçoit et contrôle l'argent ?

Dessinez le flux réel :

investisseur → destinataire de la réservation → vendeur/bailleur/développeur → constructeur et consultants → opérateur → client/encaisseur OTA → compte de revenus → coûts/fiscalité/réserve → investisseur

Pour chaque transfert :

Pourquoi cette partie reçoit-elle l'argent ?
S'agit-il de capital, loyer, prix, avance travaux, honoraires, dépôt ou revenu ?
Qui contrôle le compte et sa libération ?
Quelle facture, quittance, fiscalité et déclaration s'appliquent ?
Le destinataire garde-t-il les fonds pour lui ou pour autrui ?
Que se passe-t-il si la condition correspondante n'est pas remplie ?

La carte révèle souvent que le destinataire du dépôt n'est ni le détenteur du terrain, ni le débiteur de livraison, ni le futur opérateur. Cela peut être légitime. Il faut le documenter, pas le deviner.

Quand une société du groupe couvre-t-elle une autre ?

Situation	Ce qu'elle prouve	Réponse
Même nom commercial ou fondateur	Un lien commercial	Traiter les entités séparément jusqu'à preuve contraire
Mêmes dirigeants/actionnaires	Contrôle/propriété commune possible	Identifier tout de même qui doit quoi et détient chaque actif
Contrat mentionnant « Developer Group » sans identité juridique	Rédaction ambiguë	Insérer raison sociale, enregistrement, adresse et qualité exacts
Affilié signe « acknowledged »	Connaissance, selon rédaction	Ne pas y voir une dette de paiement/performance sans engagement exprès
Société-mère signe une garantie validée	Soutien direct potentiel dans son périmètre	Tester pouvoir, plafond, expiration, appel, défenses, actifs et opposabilité
Agent signe sous mandat documenté	Pouvoir limité au mandat	Vérifier périmètre, expiration, fonds et représentations couverts
Garantie constructeur cédée à l'investisseur	Recours direct potentiel pour défaut	Tester cession, périmètre, durée, exclusions et solvabilité

Exemple : une brochure, quatre contrats

Tous les noms, entités et faits de cet exemple sont fictifs et purement illustratifs.

La présentation du Projet fictif Alpha porte un seul logo. Le formulaire demande un versement à PT Marketing A. Le terrain est détenu par une personne indonésienne. PT Development B promet la conception et la livraison. CV Contractor C construit. PT Operations D promet un rendement fixe de trois ans.

Les appeler tous « Projet Alpha » masque l'essentiel.

L'avocat foncier confirme si la personne peut accorder le droit et toute la durée au montage.
Le pouvoir de PT Marketing A d'encaisser, conserver et rembourser est écrit, pas déduit d'une adresse e-mail.
L'obligation de PT Development B contient plans, prix, jalons, date butoir et recours. Son droit d'entrer et construire est prouvé.
Le contrat et les qualifications de CV Contractor C sont vérifiés ; l'investisseur ne présume pas de recours direct sans cession/garantie.
L'obligation de PT Operations D est évaluée sur ses comptes et ses sûretés. Les actifs de Development B ne la soutiennent que si cette dernière s'engage expressément.
« Garantie du groupe » disparaît de la brochure tant qu'une entité nommée ne signe pas un véritable instrument.

La structure du projet peut être parfaitement capable de livrer. Cette cartographie sert simplement à vérifier qui s'engage réellement derrière les promesses financées par l'investisseur.

Limites de cette cartographie

Il ne peut pas :

qualifier juridiquement votre transaction ;
vérifier un droit foncier, une société, une procuration, une licence ou une signature ;
rendre une société affiliée responsable sans instrument valide ;
confirmer les exigences SBU, SKK ou autres pour un lot précis ;
décider, sans examiner les faits et les contrats, qui exploite le bien, quelle entité est contractuellement responsable d'encaisser les paiements des voyageurs (appelée merchant of record dans certains contrats) ou qui est contribuable ;
valoriser une garantie ou prédire le recouvrement ;
remplacer les contrôles de conflits et missions professionnelles indépendantes.

Nommer les parties avant de cartographier les paiements

Utilisez le guide de due diligence immobilière à Bali pour organiser les preuves foncières, sociétaires, relatives au projet et à l'exploitation. Vérifiez la répartition des rôles ci-dessus avant d'accepter l'étiquette « opérateur ». Si le rôle de la société de projet ou de la société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) reste flou, examinez son cadre de licence et d'activité.

Une revue sérieuse ne commence pas par « ces personnes paraissent-elles honnêtes ? ». Elle commence par écrire la raison sociale complète à côté de chaque actif, promesse, paiement et recours. La confiance dispose alors d'une structure sur laquelle se poser.

Sources officielles et date de consultation

Sources officielles consultées le 15 juillet 2026. Ancrages officiels limités : Permen PKP 18/2025, Permen PUPR 24/2018, SE 05/SE/Dp/2026, SE 06/SE/Dp/2026, Permendag 33/2025 : PDF officiel, Loi 40/2007 sur les sociétés : PDF officiel, PP 16/2021 sur les bâtiments et Permen PU 6/2025 sur la construction.

Avant d'utiliser cette cartographie, demandez à un avocat indonésien d'identifier l'entité juridique qui assume chaque rôle et d'examiner chaque contrat. Obtenez des recherches foncières, des vérifications auprès de l'officier chargé des actes fonciers (PPAT) et des recherches sociétaires à jour. Faites contrôler les missions techniques et les qualifications du lot concerné par l'architecte, l'ingénieur et l'avocat spécialisé en construction. Demandez aux spécialistes des autorisations et de la fiscalité d'indiquer par écrit les questions examinées, leur conclusion et la date. Rouvrez les sources officielles et confirmez que les règles s'appliquent toujours au projet.

De l’information à la décision de projet

Cette question s’inscrit-elle dans un vrai projet de résidence à Bali ?

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