Avant le prochain paiement de chantier : quelles preuves demander ?

Une date au calendrier ne prouve pas l'avancement

Le calendrier peut déclencher un appel de fonds. Le paiement, lui, ne devrait être dû que lorsque l'obligation correspondante est remplie.

Pour chaque tranche importante, le dossier doit montrer :

1. le jalon contractuel ;
2. les plans/spécifications approuvés et le périmètre mesurable ;
3. les preuves et mesures actuelles du chantier ;
4. l'inspection par un architecte, un ingénieur ou un économiste de la construction compétent, dont la mission et les éventuels conflits ont été vérifiés ;
5. l'effet des défauts, travaux incomplets, matériaux hors site et surpaiements précédents ;
6. les variations approuvées et leurs conséquences sur les délais ;
7. la facture correcte, le traitement fiscal, le compte destinataire et l'autorité de libération ;
8. le solde et les sûretés restantes pour achever, livrer et corriger les défauts.

L'investisseur ne cherche pas à diriger le chantier. L'objectif est plus simple : ne pas laisser l'argent prendre une avance significative sur la valeur vérifiée des travaux et sur les recours encore disponibles.

Des mesures qui répondent à des questions différentes

Associer chaque paiement à des preuves

Il n'existe pas de pourcentage « correct » universel. Villa sur mesure, domaine multi-unités, bail + construction et vente d'une unité finie ne portent pas les mêmes risques. La discipline, elle, peut être universelle : définir le déclencheur, le prouver, rapprocher les montants, conserver suffisamment de moyens contractuels pour mener le projet à son terme.

Pour une transaction relevant des règles relatives à la promesse de vente (PPJB) applicable au logement prévues par le PP 12/2021, il faut distinguer deux seuils. Le test de 20 % fait partie des conditions qui doivent être remplies avant le stade PPJB. Pour des maisons individuelles ou en bande, il concerne au moins 20 % de toutes les unités prévues ainsi que les infrastructures, équipements et réseaux planifiés ; pour un immeuble d'appartements, il concerne 20 % du volume de construction. Il ne s'agit ni de 20 % de la villa de l'acheteur ni d'un jalon standard de paiement. Séparément, le promoteur ne peut pas percevoir plus de 80 % tant que les conditions PPJB concernées ne sont pas remplies. Cette limite n'impose pas à elle seule un compte séquestre. L'avocat doit d'abord confirmer que les règles PPJB du logement s'appliquent à la transaction.

Fixer le référentiel avant de mesurer

On ne mesure pas un rendu 3D.

La base devrait contenir, selon le cas :

• contrat signé et identité/qualité complètes des parties ;
• plans architecturaux, structurels et MEP émis pour construction ;
• spécifications et liste approuvée matériaux/équipements ;
• bordereau, décomposition du prix par poste (« schedule of values ») ou autre méthode de mesure ;
• calendrier avec autorisations, réseaux, approvisionnements et mise en service critiques ;
• matrice de responsabilités ;
• prix approuvé et traitement des imprévus ;
• définition de chaque jalon et de ses preuves ;
• délais d'inspection, notification, paiement et litige.

Si la conception reste volontairement incomplet, le contrat doit montrer cette incertitude. Il ne devrait pas afficher un prix et une date fixes tout en repoussant les détails les plus coûteux en « options client » ultérieures.

Cinq vérifications avant le paiement

1. Demande écrite : montant, jalon contractuel, facture, bénéficiaire, compte bancaire, pièces justificatives et cumul des paiements.
2. Preuves du chantier : compte rendu daté, photographies localisées, résultats d'essais, bons de livraison et calendrier actualisé.
3. Examen indépendant : un architecte, un ingénieur ou un économiste de la construction compétent vérifie uniquement les travaux couverts par sa mission écrite et indique ses réserves ou conflits.
4. Contrat : confirmer le jalon, les modifications approuvées, les avis de retard, les défauts, les sûretés et l'estimation du coût et du délai nécessaires pour terminer.
5. Trace du paiement : payer uniquement sur le compte contractuel vérifié après autorisation du décideur habilité, puis conserver le certificat, la facture, la confirmation bancaire et les conditions de la prochaine tranche.

Modifications : quand un budget fixe cesse de l'être

Avant les travaux, sauf urgence strictement définie, une modification répond à cinq questions :

1. Qu'est-ce qui change et pourquoi ?
2. Qui peut l'ordonner ?
3. Quel plan/spécification remplace l'ancien ?
4. Quel prix et quel effet fiscal ?
5. Quel impact sur le calendrier et la livraison ?

Un seul registre suffit :

« Inclus dans la prochaine facture » n'est pas un processus. L'investisseur ne devrait pas approuver le prix une fois la substitution cachée dans l'ouvrage.

Sommes retenues jusqu'à l'achèvement et autres sûretés

La retenue peut conserver des fonds jusqu'à des jalons d'achèvement et de correction des défauts définis. Sa qualité dépend du texte :

• pourcentage/base et plafond ;
• détenteur ;
• première et dernière libération ;
• emploi pour défaut non corrigé ;
• insolvabilité/résiliation ;
• relation avec les garanties et le décompte final.

Elle n'existe pas dans chaque contrat et aucun taux ne doit être présenté comme universel.

De même, garantie de remboursement d'avance, garantie de bonne exécution, garantie bancaire, compte séquestre (« escrow ») ou garantie de maison-mère se lisent comme des instruments : émetteur, bénéficiaire, montant, expiration, réduction, conditions de mise en jeu, moyens de défense, droit applicable et couverture de toute la période à risque.

La remise comprend quatre volets distincts

Le contrat peut organiser autrement. Le point est qu'une signature ne doit pas certifier involontairement quatre réalités.

Exemple : remplacer six paiements calendaires par cinq étapes documentées

Toutes les entités, proportions, dates et faits de cet exemple sont fictifs et purement illustratifs.

La brochure propose : 20 % à la réservation/signature, puis 20 % après 60, 120 et 180 jours, 15 % à « l'achèvement » et 5 % aux clés.

La structure revue peut distinguer :

1. Libération initiale : pouvoirs fonciers/transaction, contrat, base et conditions essentielles avant chantier ; toute vraie avance est séparément sécurisée ou consciemment chiffrée.
2. Jalon sous-structure : fondations/sous-structure mesurées et testées selon les documents structurels, avec certificat cumulatif.
3. Jalon clos-couvert : structure, toiture et enveloppe définies terminées selon spécification ; contrôles des ouvrages destinés à être dissimulés archivés.
4. Jalon MEP/finitions : lots mesurés ; mise en service et variations rapprochées.
5. Remise/clôture : libération physique, conditions documentaires/opérationnelles séparées, puis retenue/défauts.

Les dates restent dans le programme et la date butoir contractuelle. Elles cessent de se faire passer pour une preuve de construction.

Limites de cette vérification

Il ne peut pas :

• créer un droit de retenir, inspecter, entrer ou résilier si le contrat ne le prévoit pas ;
• décider quel régime logement/PPJB ou construction s'applique ;
• rendre le professionnel chargé de certifier indépendant ou responsable sans mission adaptée ;
• détecter les vices cachés sans inspections/essais ;
• garantir l'achèvement, le financement ou la solvabilité ;
• rendre les comptes séquestres, les garanties, la retenue ou les paiements par jalons universellement obligatoires ;
• remplacer l'audit préalable foncier, permis, fiscalité, assurance et exploitation ;
• déterminer facturation fiscale, retenue à la source ou TVA sans les parties et prestations exactes.

Constituer la trace du prochain paiement

Utilisez le guide de due diligence immobilière à Bali pour organiser les preuves du projet avant d'examiner un appel de fonds. Comparez ensuite les devis et les périmètres de travaux, puis mesurez l'effet de la durée du chantier et du bail restant sur les hypothèses de sortie.

Avant le virement, demandez un dossier complet et structuré comprenant le certificat cumulatif, les preuves actuelles du chantier, le registre des modifications approuvées, le rapprochement des paiements, une estimation actualisée du coût et du délai restants, ainsi que les conditions à remplir avant le paiement suivant. Il s'agit d'une demande normale de pièces justificatives.

Sources officielles et date de consultation

Sources officielles consultées le 15 juillet 2026. Ancrages officiels : PP 16/2021 pour le système bâtiment et les fonctions distinctes de l'autorisation de construire (PBG) et du certificat d'aptitude à l'usage (SLF) ; Permen PU 6/2025 pour le cadre de certification construction ; Permen PKP 18/2025 pour les standards logement dans son champ ; Permen PUPR 24/2018 pour son cadre de certification/enregistrement des promoteurs de logements ; SE 05/SE/Dp/2026 pour le service SIRENG et son contexte déclaré de suivi des logements aidés/financés/incités par l'État ; SE 06/SE/Dp/2026, séparément, pour les formats/mécanismes des obligations et sanctions logement applicables ; PP 12/2021 pour le cadre logement/PPJB lorsqu'il s'applique. L'articulation entre le Permen PUPR 24/2018, le SE 05/2026 et la couverture actuelle de SIRENG doit être confirmée par les professionnels indonésiens compétents. Aucun résultat de registre ne doit être traité comme une approbation de projet, une liste blanche ou une preuve de titre, de solvabilité, de protection des paiements, de livraison, de qualité ou de sécurité.

Les jalons, la retenue, les modifications, les sûretés et la remise ci-dessus sont des protections contractuelles, pas l'affirmation d'un modèle légal unique. Avant de les utiliser, faites examiner la transaction et le contrat par un avocat indonésien, convenez de la procédure d'inspection et de paiement avec l'architecte, l'ingénieur ou l'économiste de la construction mandaté, confirmez les qualifications requises pour chaque lot, obtenez un avis fiscal indonésien sur les paiements et faites examiner chaque instrument bancaire ou sûreté. Rouvrez les sources officielles à la date de décision.