Achat sur plan à Bali : documents avant paiement

Avant de payer

Avant de libérer le prochain paiement important sur un projet vendu sur plan (« off-plan »), il faut pouvoir répondre à huit questions distinctes :

Quelle transaction concluez-vous ? Vente d'une maison encadrée par une promesse de vente (PPJB), bail contractuel ordinaire, cession d'un bail existant, bail du terrain plus construction, contrat de développement, acquisition de titres ou montage hybride non résolu ? Si une exploitation touristique est prévue, examinez séparément l'activité d'exploitation ; elle ne change pas la forme juridique de la transaction immobilière.
Qui vous doit chaque promesse ? Le détenteur du terrain, le promoteur, le vendeur/bailleur, le constructeur, l'opérateur et l'agent peuvent être des entités différentes.
Le site promis correspond-il au même dossier foncier ? Droits, limites, accès, pouvoirs et charges doivent être rapprochés et cohérents.
Le projet précis peut-il être conçu, construit puis utilisé comme prévu dans le modèle ? Urbanisme, environnement, autorisation de construire (PBG), certificat d'aptitude à l'usage (SLF) et exploitation sont des contrôles distincts.
Que doit-on exactement vous livrer ? Plans approuvés, spécifications, calendrier, mobilier, réseaux, essais et documents d'ouverture exigent une base contractuelle contrôlée.
Quelle preuve rend la prochaine tranche exigible ? Une date au calendrier ne prouve pas que les travaux correspondants existent et sont conformes.
Que se passe-t-il si le projet change ou prend du retard ? Variations, prolongations, retenue, réserves, suspension, résiliation et remboursement doivent fonctionner avant le litige.
Que contrôlerez-vous à la livraison puis à la sortie ? Durée sécurisée, actif ou droit, garanties, cadre d'exploitation et possibilités de transfert doivent correspondre au modèle financier.

La conclusion ne devrait pas être « achat sûr ». Elle devrait être une liste datée intitulée :

Documents, confirmations et décisions nécessaires avant votre prochain paiement.

Identifier d'abord la transaction

« Villa achetée sur plan sous bail de longue durée (“off-plan leasehold”) » raconte une histoire commerciale. Cette expression n'identifie pas, à elle seule, la transaction juridique.

Elle peut recouvrir des montages très différents :

Montage possible	Ce que l'investisseur peut recevoir	Première question professionnelle
Vente d'une maison/unité dans le cadre PPJB applicable au logement	Un acte futur de transfert ou de vente pour un logement éligible	Le cadre logement et PPJB s'applique-t-il à ce projet et à cette transaction ?
Bail contractuel ordinaire	Des droits accordés par un bailleur sur un bien et une durée définis	Le bailleur contrôle-t-il le droit sous-jacent et peut-il accorder l'usage et toute la durée promis ?
Cession d'un bail existant	Les droits de bail actuels du cédant, sous réserve du bail d'origine et des consentements requis	Le bail est-il valide, quelle durée reste-t-il, est-il cessible et tous les accords nécessaires ont-ils été obtenus ?
Bail du terrain plus contrat de construction	Un droit de bail et un bâtiment commandé séparément	Qui possède les travaux en cours, porte le risque de construction et récupère les améliorations en fin de bail ?
Contrat de services de développement	Une obligation de concevoir/construire/livrer	S'agit-il d'un service de construction/développement plutôt que d'une vente, et quelles licences et sûretés s'appliquent ?
Acquisition de titres	Des actions d'une société-projet	Quels actifs, passifs, licences, contrats et comptes liés se trouvent dans cette société ?
Hybride	Plusieurs éléments ci-dessus	Tous les documents décrivent-ils les mêmes chiffres, dates, parties et recours ?
Couche d'exploitation touristique connectée	Un usage d'exploitation projeté, rattaché à l'une des routes principales ci-dessus	Qui est l'opérateur, qu'est-ce qui autorise le lieu et l'activité, qui encaisse les clients et qui supporte les obligations opérationnelles/fiscales ?

L'Indonésie possède des règles spécifiques pour le développement de logements et le système PPJB. Elles comptent lorsqu'elles entrent dans leur champ. Il ne faut pas les appliquer automatiquement à toute villa balinaise commercialisée en « leasehold ». L'étiquette du contrat ne tranche pas : l'avocat doit examiner la substance, l'actif, les parties et le transfert prévu.

Lorsque les règles relatives au logement du PP 12/2021 s'appliquent, elles prévoient trois protections distinctes qu'il ne faut pas confondre. Premièrement, l'acheteur doit disposer d'au moins sept jours ouvrés pour étudier la promesse de vente, appelée PPJB en Indonésie, avant sa signature devant notaire. Deuxièmement, la signature du PPJB dépend de plusieurs conditions, notamment le statut du terrain, l'objet convenu, l'autorisation de construire (PBG), les infrastructures prévues et l'avancement. Pour des maisons individuelles ou en bande, le seuil de 20 % vise au moins 20 % de toutes les unités prévues ainsi que la disponibilité des infrastructures, équipements et réseaux planifiés. Pour un immeuble d'appartements, il vise 20 % du volume de construction de l'immeuble. Il ne s'agit ni de 20 % de la villa de l'acheteur ni d'un jalon universel de paiement. Troisièmement, le promoteur ne peut pas percevoir plus de 80 % avant que les conditions PPJB concernées soient remplies. Cette limite distincte de 80 % n'impose pas, à elle seule, un compte séquestre. Un avocat indonésien doit confirmer que ce régime du logement s'applique au produit et au contrat précis avant d'utiliser ces seuils.

Des documents différents pour des questions différentes

Ce que l'on vous montre	Ce que cela peut établir	Ce que cela n'établit pas
Rendu architectural	Une intention architecturale	Le droit foncier, l'autorisation, la constructibilité, les spécifications ou la livraison
Copie d'un certificat foncier	Un document à vérifier	Que votre cocontractant le contrôle, que le site correspond ou que votre transaction est enregistrable et opposable
Acte de société ou numéro d'identification d'entreprise (NIB)	Un point de départ d'existence/enregistrement	Que cette société détient le terrain, vous vend le droit, possède chaque autorisation ou peut exécuter chaque activité promise
Résultat au registre des promoteurs	Une donnée réglementaire dans le système concerné	Une liste blanche gouvernementale, une garantie de projet ou un substitut à l'audit préalable
PBG	Le plan et la fonction approuvés dans un dossier précis	L'achèvement, la conformité de l'existant ou l'aptitude à l'usage
SLF	Un résultat d'aptitude à l'usage pour le bâtiment/la fonction du dossier	Le titre, le pouvoir du vendeur, la licence touristique ou la performance financière
Photo du chantier	Une activité visible à une date	Le pourcentage achevé, la qualité cachée, le droit, l'autorisation ou la conformité au contrat
Message « 70 % terminé »	Une affirmation	La méthode de mesure, la base approuvée, la qualité, les matériaux stockés ou le coût restant
Rendement garanti	Une promesse de paiement d'une certaine nature	Que le payeur est solvable, que la formule est nette ou que la promesse est garantie et exécutoire
Certificat d'achèvement	Un document avec un émetteur et un périmètre définis	Automatiquement la remise, la levée des réserves, le SLF, l'ouverture ou l'absence de somme à retenir

Le PBG et le SLF sont souvent fondus dans un seul mot rassurant : « permis ». Dans le cadre indonésien du bâtiment, ils remplissent des fonctions différentes. Un architecte ou ingénieur doit toujours rapprocher le dossier précis, la parcelle, les plans, l'ouvrage réel et la fonction projetée.

Huit ensembles de documents à demander

Transaction : réservation, projet de contrat, contrat final, index des pièces et explication écrite indiquant s'il s'agit d'une vente, d'un bail, d'une cession, d'un contrat de construction, d'une acquisition de titres ou d'un montage hybride.
Parties et pouvoirs : documents récents des sociétés, pouvoirs des signataires, mandats, garanties et nom légal de chaque entité qui promet ou encaisse quelque chose.
Terrain et accès : preuves actuelles du droit foncier ou du bail, concordance de la parcelle, accès, charges, consentements et chaîne complète qui permet d'accorder la durée promise.
Urbanisme et bâtiment : zonage ou conformité d'usage, obligations environnementales, autorisation de construire (PBG), procédure menant au certificat d'aptitude à l'usage (SLF) et répartition écrite des responsabilités.
Conception et budget : plans signés, spécifications, inclusions et exclusions, calendrier, prix détaillé, provision pour imprévus et estimation actualisée du coût restant jusqu'à l'achèvement.
Paiements et avancement : historique complet des paiements, coordonnées bancaires vérifiées, rapport cumulatif, photographies reliées à des inspections datées, modifications approuvées et certification indépendante si le contrat la prévoit.
Modifications, retards et recours : registre des modifications, avis de retard, nouvelle date de livraison, droits au remboursement ou à la résiliation, délais de correction et sûreté couvrant toute avance.
Remise, exploitation et sortie : documents d'achèvement et d'inspection, liste des réserves, garanties, autorisations et contrats d'exploitation, circuit d'encaissement des clients, droits de transfert ou de prolongation et pièces nécessaires à la sortie.

L'objectif n'est pas d'accumuler un gros dossier. Il est d'obtenir les documents qui permettent de décider avant le prochain paiement.

Décider ce qui doit être réglé avant le paiement

Ce dont vous disposez	Ce que cela établit	Ce qu'il faut faire avant de payer
Aucune réponse	Aucune réponse ni pièce justificative n'a été fournie	Poser la question précise ; ne déduire ni absence, ni conformité, ni non-applicabilité
Simple affirmation	Une formule commerciale, une réponse, une capture non datée ou un pourcentage déclaré sans preuve	Demander le document ou la mesure qui l'étaye ; ne pas considérer le point comme rempli
Document mentionné mais non fourni	Une pièce ou un contrôle est évoqué, mais son contenu ne peut pas être examiné	Obtenir la pièce et la faire examiner par le professionnel compétent
Document reçu mais non contrôlé	Le fichier est disponible, mais son émetteur, sa date, sa pertinence et sa correspondance avec le bien ou l'entité restent à confirmer	Demander à l'avocat, l'architecte, l'ingénieur, le comptable ou le fiscaliste compétent de le contrôler ; sa réception prouve seulement que le fichier a été obtenu
Contrôlé pour une question précise	Un professionnel nommé a indiqué ce qu'il a contrôlé, pour quel bien ou quelle entité, à partir de quelle source et à quelle date	N'utiliser sa conclusion que pour la question examinée ; ne pas la présenter comme une vérification indépendante
Contrôlé de manière indépendante	Un second contrôle suffisamment indépendant confirme cette conclusion précise	Poursuivre avec les autres vérifications contractuelles, techniques, financières et liées aux dépendances
Contradiction	Les documents, les parties, la parcelle, les promesses ou les registres publics se contredisent	Identifier qui doit résoudre le point, quelle preuve manque et dans quel délai ; suspendre le paiement ou la décision concernés
Document périmé	La pièce ou la conclusion professionnelle n'est plus actuelle à la date de décision	Obtenir une pièce ou une confirmation à jour avant de s'y fier
Indisponible	Une pièce nécessaire ne peut pas être obtenue à ce stade	Maintenir ce manque clairement visible ; indisponible ne signifie pas non applicable
Non applicable	Le professionnel compétent confirme que la règle ou la pièce précise ne s'applique pas à cette transaction et explique pourquoi	Conserver le raisonnement écrit, le nom du professionnel et la date ; ne jamais employer cette mention pour éviter un contrôle

Ce n'est pas un score de risque. Un seul droit de construire non résolu peut compter davantage que vingt documents téléchargés.

Exemple : une villa vendue sur plan sous bail de 30 ans

Tous les noms, entités, chiffres et faits de cet exemple sont fictifs et purement illustratifs.

Un investisseur reçoit une offre à 480 000 USD : « bail de 30 ans », « rendement garanti de 8 % pendant trois ans », « livraison dans douze mois ». Le paiement prévoit 30 % à la signature, puis 30 %, 30 % et 10 % à quatre mois d'intervalle.

La bonne analyse ne consiste pas à juger si la marque inspire confiance.

Transaction : l'avocat conclut que l'investisseur prend un bail contractuel auprès d'une entité et une obligation de construire/livrer auprès d'une autre. On ne présume pas une vente immobilière PPJB.
Durée : le bail commence à la signature ; le chantier consomme donc une partie des 30 ans annoncés. La prolongation est une option à négocier, pas une durée sécurisée.
Pouvoirs : le droit du bailleur sur le terrain et le pouvoir de construire du promoteur doivent être prouvés séparément.
Base : le rendu ne contient ni spécifications MEP signées, ni drainage, ni liste de mobilier. La deuxième tranche n'est pas encore mesurable.
Avancement : « fondations terminées » devient un jalon mesurable, avec inspection par un ingénieur et un économiste de la construction (QS), essais et liste de défauts.
Variation : le nouveau mur de soutènement reçoit un prix et un impact sur le délai avant instruction ; il ne disparaît pas dans « conditions du site ».
Rendement : les 8 % sont reliés au débiteur, à la formule, au déclencheur, aux coûts, à la fiscalité, au financement du manque et au recours.
Remise : les 10 % finaux sont répartis entre achèvement pratique, conditions documentaires/opérationnelles et libération des sommes retenues et traitement des réserves selon le contrat signé, après examen juridique.

Cette liste ne dit pas à l'investisseur de poursuivre, de se retirer ou de payer. Elle organise les documents, les questions sans réponse, les responsabilités et les décisions que l'investisseur et ses conseils doivent résoudre. Un rendu soigné reste une illustration, pas une preuve.

Limites de cette liste de contrôle

Il ne peut pas :

certifier qu'un projet est légal, sûr, digne d'investissement ou rentable ;
valoriser le terrain, le bail, les titres ou la villa terminée ;
remplacer la recherche foncière actuelle, le relevé, l'avis juridique, l'inspection ou l'analyse fiscale ;
prouver la solvabilité future du promoteur ;
décider que le régime logement/PPJB s'applique parce que le produit est une villa ;
faire du registre des promoteurs une liste blanche ;
rendre obligatoires ou efficaces, dans tous les cas, un compte séquestre, une retenue ou une garantie ;
prédire livraison, occupation, ADR, prix de revente ou résultat d'un litige ;
récupérer des fonds déjà versés sous un contrat insuffisamment protecteur.

Il accomplit une tâche essentielle : transformer un discours rassurant en décisions vérifiables par des professionnels nommés.

Préparer la décision avant l'échéance

Commencez par le guide de due diligence immobilière à Bali pour organiser les preuves foncières, urbanistiques, liées au bâtiment, à l'exploitation et à la sortie. Examinez la durée du bail et les hypothèses de sortie lorsque le chantier, les prolongations ou la revente modifient le modèle. Si une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) ou une société de projet est proposée, vérifiez son cadre de licence et d'activité.

Si vous avez déjà une réservation, un contrat ou un appel de fonds, la prochaine étape utile n'est pas un rendez-vous commercial. C'est une fiche synthétique de preuves du projet d'une page : preuves disponibles, simples affirmations, professionnel responsable et points à résoudre avant l'échéance.

Sources officielles et date de consultation

Sources officielles consultées le 15 juillet 2026. Sources primaires des affirmations réglementaires limitées ci-dessus :

Permen PKP 18/2025 : fiche JDIH officielle et PDF officiel : standards, déclarations, contrôle et sanctions du secteur logement dans son champ.
Permen PUPR 24/PRT/M/2018 : cadre de certification/enregistrement des promoteurs de logements ; son articulation actuelle avec SIRENG doit être validée par un expert.
SE Dirjen Kawasan Permukiman 05/SE/Dp/2026 : mise en œuvre du service d'information d'enregistrement des promoteurs et contexte de suivi déclaré.
SE Dirjen Kawasan Permukiman 06/SE/Dp/2026 : formats/mécanismes d'obligations et sanctions administratives dans son champ.
PP 12/2021 : cadre développement de logements, marketing et PPJB ; l'applicabilité doit être établie.
PP 16/2021 et portail SIMBG : cadre bâtiment, dont fonctions distinctes du PBG et du SLF.
Loi 40/2007 sur les sociétés : PDF officiel : identité, organes, actions et pouvoirs, sous réserve des modifications et de l'avis actuel.
Permen PU 6/2025 : PDF officiel : cadre actuel de certification des entreprises/personnes de construction ; l'applicabilité SBU/SKK dépend du lot.

Avant d'utiliser cette liste, demandez à un avocat indonésien de qualifier la transaction et de confirmer les droits fonciers ainsi que les pouvoirs des sociétés. Obtenez une confirmation propre à la parcelle pour l'urbanisme, le PBG et le SLF. Convenez du protocole de paiement avec l'architecte, l'ingénieur ou l'économiste de la construction et l'avocat. Identifiez la société d'exploitation, ses autorisations via le portail indonésien d'autorisation des entreprises en ligne (OSS), sa fiscalité et ses flux financiers. Rouvrez chaque source officielle à la date de décision, car les règles et les registres publics peuvent avoir changé.

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