Peut-on encore construire à Bali ? Le périmètre du moratoire de 2026

Construire reste possible, parcelle par parcelle

La formule « Bali a interdit de construire » mélange plusieurs mesures et masque la question utile pour un propriétaire : que peut-on bâtir et exploiter sur cette parcelle ?

La réponse dépend du plan d'aménagement applicable, des pièces foncières et de l'activité prévue. Un projet touristique situé dans une zone prévue pour le tourisme ne part pas de la même situation qu'une villa projetée sur une terre agricole protégée. La description du vendeur, la couleur employée par un agent ou la villa voisine ne prouvent rien sur la parcelle concernée.

Trois étapes et trois textes différents

La chronologie est importante, car deux règlements publiés en février 2026 portent le numéro 4 sans avoir le même objet.

1. L'instruction provinciale de 2025. Après les inondations de septembre, le gouverneur de Bali annonce un contrôle renforcé des nouveaux projets commerciaux sur les terres productives et les zones d'infiltration. L'instruction du gouverneur 5/2025 demande ensuite aux régents et aux maires de ne pas autoriser certaines conversions agricoles, notamment sur les terres agricoles alimentaires protégées, appelées LP2B.
2. Le texte national sur les rizières. Le règlement présidentiel 4/2026, ou Perpres 4/2026, entre en vigueur le 4 février 2026. Il remplace le règlement présidentiel 59/2019 et fixe le cadre national de cartographie et de contrôle des rizières protégées.
3. Le texte régional balinais. Le règlement provincial de Bali 4/2026, ou Perda 4/2026, traite de la conversion des terres productives et de la détention foncière par prête-nom. L'autorité officielle d'aménagement de Bali présente son champ d'application : terres productives, contrôle des conversions, surveillance, sanctions administratives et interdiction des montages par prête-nom. Le règlement provincial 3/2026, signé à la même période, concerne séparément les plages et les zones de recul du littoral.

La Perpres 4/2026 est nationale et porte sur les rizières protégées. La Perda 4/2026 est régionale et couvre, à Bali, les terres productives ainsi que les prête-noms. Les confondre conduit à une lecture erronée.

Ce que l'on peut dire des sanctions

Le résumé de l'autorité provinciale décrit une échelle de mesures administratives pouvant aller jusqu'à la suspension, la fermeture du site, le retrait de licence et la démolition d'une construction contraire aux règles spatiales. Un avertissement écrit intervient d'abord. Les mesures suivantes sont des réponses possibles dans ce périmètre précis, pas un résultat automatique dans chaque dossier.

Ce résumé ne permet ni de qualifier chaque conversion d'infraction pénale identique, ni d'attribuer la même responsabilité au propriétaire, à l'intermédiaire et à l'agent public. Les conséquences pénales, civiles, fiscales, constructives et commerciales relèvent de textes différents et dépendent des faits. Une conclusion sur une parcelle exige la carte officielle, le texte intégral et un avis juridique indonésien propre au projet.

Ce qu'un projet constructible doit encore prouver

Trois questions doivent être traitées séparément :

• Le plan spatial autorise-t-il l'usage prévu ? L'Indonésie appelle ce contrôle la conformité de l'utilisation de l'espace, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Le règlement gouvernemental 21/2021 place la KKPR au cœur du système national d'aménagement.
• Le bâtiment peut-il être construit selon ces plans ? La Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) est l'approbation de construction. Elle relève du règlement gouvernemental 16/2021.
• Le bâtiment achevé peut-il être utilisé ? Le Sertifikat Laik Fungsi (SLF) est le certificat d'aptitude à l'usage délivré à l'achèvement lorsqu'il est requis. Il ne remplace ni la PBG ni la licence d'activité.

Le plan détaillé peut aussi fixer l'intensité, la hauteur, les reculs, l'accès et les zones protégées. Un projet côtier demande un contrôle distinct des contraintes de plage et de falaise. L'exploitation touristique suit ensuite son propre parcours de licence.

Le prête-nom est un risque distinct

Dans un montage par prête-nom, le droit foncier est enregistré au nom d'une personne indonésienne tandis que des documents privés promettent le contrôle ou le bénéfice économique à un investisseur étranger. La Perda 4/2026 traite cette pratique, mais les règles nationales foncières, d'investissement, de bénéficiaire effectif et de contrat restent également applicables.

Un accord parallèle ne répare pas forcément une structure foncière interdite. Les conséquences dépendent de l'ensemble des documents. Notre note société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) ou prête-nom explique pourquoi une revue juridique indépendante doit précéder tout paiement.

L'ordre des vérifications avant l'acompte

1. Faire correspondre le certificat foncier, les références cadastrales, le vendeur et la parcelle physique.
2. Consulter le plan provincial, celui de la régence ou de la ville et le plan détaillé applicable.
3. Vérifier les terres productives, rizières protégées, subak, zones d'infiltration, reculs littoraux et accès.
4. Obtenir le résultat KKPR pour l'usage précis, pas pour une description générique du projet.
5. Confirmer le parcours PBG pour la construction et SLF pour l'achèvement.
6. Contrôler le droit foncier, le contrat et le pouvoir de signature de chaque partie.
7. Identifier la licence nécessaire à l'exploitation prévue.

Cet ordre coûte moins cher qu'une tentative de régularisation après l'acompte, la conception ou le début du chantier.

Questions fréquentes

Bali interdit-elle toute nouvelle construction ? Non. Le cadre actuel limite certaines conversions et impose une conformité spatiale propre à chaque parcelle. Un projet conforme peut encore suivre le parcours normal d'autorisation.

Peut-on transformer une rizière en villa ? Ne le supposez pas. Les pièces foncières et spatiales doivent établir si la parcelle est protégée, si la conversion est possible et quelle autorité instruit la demande.

La villa voisine prouve-t-elle que mon terrain est constructible ? Non. La parcelle voisine peut avoir un autre classement, un autre historique d'autorisation ou son propre problème de conformité.

Quelle différence entre Perpres 4/2026 et Perda 4/2026 ? La Perpres 4/2026 est le règlement national sur la conversion des rizières protégées. La Perda Bali 4/2026 est le règlement provincial sur les terres productives et les montages par prête-nom.

dernière relecture : juillet 2026

Notes liées : Zonage à Bali · PT PMA ou prête-nom · Évaluation du projet

Sources contrôlées le 16 juillet 2026 : règlement présidentiel 4/2026 ; résumé officiel balinais du règlement provincial 4/2026 ; plan spatial provincial de Bali 2023 à 2043 ; règlement gouvernemental 21/2021 sur l'aménagement ; règlement gouvernemental 16/2021 sur les bâtiments. Cette note donne une information générale, pas un avis sur une parcelle ni un conseil juridique. Vérifiez les textes en vigueur en indonésien et faites examiner le site et les documents avant toute décision.