Le gouvernement provincial indique qu’OSS n’accepte plus de nouvelles demandes de licence PMA pour 18 codes KBLI mentionnés dans l’annonce lorsque l’activité est située à Bali.
DALLEAU | Notes de terrain
Ce qui change.
Ce que cela implique.
Ce que les propriétaires doivent vérifier.
Un espace éditorial pour mieux décider à Bali.
Des briefings, vérifications factuelles, retours de terrain et guides de décision pour celles et ceux qui construisent, achètent ou exploitent une résidence privée à Bali.
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36 notesMis à jourBibliothèque mise à jour le 20 septembre 2026
Gratuit, intégral et sourcé.
Bali restreint les nouvelles demandes PMA dans 18 activités. Ce que cela signifie réellement.
Une restriction ciblée dans OSS n’équivaut pas à une interdiction générale des capitaux étrangers, des projets immobiliers ou des licences existantes.
L’activité réelle, la taille de l’entreprise, la structure de société, le statut des licences et le modèle d’exploitation doivent être cohérents.
Ce n’est pas l’annulation automatique de toutes les licences existantes, de tous les baux ou de tous les projets financés par des étrangers.
Pour commencer
Trois questions à clarifier en priorité.
Commencez par les questions les plus proches de votre projet. Chaque guide indique ses sources et sa date de mise à jour.
KBLI 2025 pour les villas à Bali : détenir, exploiter et gérer pour un tiers ne sont pas la même activité
L’activité, la taille de l’entreprise, l’éligibilité d’une PT PMA et le statut des licences sont des questions distinctes.
Lire la notePeut-on encore construire à Bali ? Ce que couvre réellement le moratoire de 2026
Bali n’a pas annoncé une interdiction générale de construire sur toute l’île. Le périmètre réel et son application doivent être vérifiés à une date précise.
Lire la noteLa profondeur d’un puits n’est pas une spécification de qualité
La source, la construction du forage, les analyses, le traitement et la maintenance doivent être examinés comme un ensemble.
Lire la noteVérification des faits
Ce qui circule, et ce que les sources permettent réellement d’affirmer.
Nous confrontons les affirmations qui circulent aux sources publiques, sans transformer chaque clarification en nouveau titre.
« Bali a interdit les investissements étrangers dans 18 secteurs. »
Ce que disent les sources
Lire l’analyseL’annonce provinciale concerne de nouvelles demandes de licences PMA pour 18 codes KBLI mentionnés dans l’annonce. C’est bien plus ciblé qu’une interdiction de tout capital étranger ou de toutes les autorisations existantes.
« Les zones verte, rose et jaune sont des catégories juridiques officielles. »
Ce que disent les sources
Lire l’analyseCes couleurs sont des raccourcis de marché. Pour un terrain précis, il faut vérifier le document officiel, la parcelle, la sous-zone et les usages autorisés.
Sur le terrain
Des archives de projet, pas seulement des commentaires.
Des étapes de chantier, des preuves d’exploitation et des décisions traçables dans les archives d’un projet réel.
Ce que nous referions, et ce que nous changerions.
Harmonie est présenté à travers les archives originales du projet et l’expérience d’exploitation. Le dossier montre ce qui a fonctionné, mais aussi ce qui aurait dû être décidé plus tôt.
Lire le retour de terrainUn réseau d’eau conçu pour rester facile à entretenir
Pourquoi l’isolement, l’accès et la documentation doivent être résolus avant les finitions.
Une résidence doit continuer à fonctionner lorsque le propriétaire est absent
Le personnel, les circuits de service et la maintenance font partie du brief dès le départ.
Bibliothèque de référence
Parcourez les notes selon la décision à prendre.
01
Comparer des devis de construction à Bali : chiffrer le même projet avant de comparer les prix
Comparez les devis de construction à Bali à périmètre égal : quantités, exclusions, provisions, essais, livraison et paiements. Grille BOQ gratuite.
9 min de lecture
02
Villa à 150 000 € à Bali : bonne affaire ou budget incomplet ?
Villa à 150 000 € à Bali : comparez les droits, la durée du bail, les travaux, les autorisations et le coût complet avant de juger le prix ou le rendement.
10 min de lecture
03
Votre villa à Bali est publiée en ligne. Qu'est-ce que cela prouve réellement ?
Ce que prouvent réellement l’annonce OTA, le NIB, le KBLI, le NKU, le dossier du bien, le PBJT et l’APOA après août 2026.
12 min de lecture
04
Une PT PMA peut-elle exploiter une villa à Bali ?
Guide pratique des voies possibles entre exploitation directe, véritable opérateur indonésien, PT locale réelle et PT PMA de management.
14 min de lecture
05
Une management fee rémunère une prestation. Elle ne déplace pas le bénéfice à elle seule.
Comment une management fee peut rémunérer une vraie prestation sans devenir un outil destiné à déplacer le bénéfice résiduel de l’opérateur local.
14 min de lecture
06
Un dirigeant étranger peut-il travailler dans sa propre entreprise à Bali ?
Ce qu’un véritable directeur étranger peut faire, où commence un autre métier et pourquoi une nomination dans la PT PMA ne couvre pas la PT locale.
12 min de lecture
07
Qui exploite réellement la villa ?
Dix questions reliant l’annonce, le contrat client, l’argent, les équipes, les systèmes, le bien, la licence, la fiscalité, le risque et le bénéfice à l’opérateur réel.
3 min de lecture
08
Après une forte pluie : ce qu’un propriétaire doit vérifier avant que tout sèche.
Une forte pluie peut révéler des informations qui disparaissent en quelques heures. Les lignes d’eau sèchent, les taches s’atténuent, les drains se vident et les équipes nettoient.
3 min de lecture
09
Repeindre une tache ne traite pas une infiltration.
Une nouvelle peinture peut donner l’apparence d’une réparation alors que le chemin de l’eau n’a pas changé.
3 min de lecture
10
Bali restreint les nouvelles demandes PMA dans 18 activités. Ce que cela signifie réellement
Une restriction ciblée dans OSS n’équivaut pas à une interdiction générale des capitaux étrangers, des projets immobiliers ou des licences existantes.
11 min de lecture
11
Puits de villa à Bali : la profondeur ne suffit pas à garantir la qualité de l’eau
Pourquoi une profondeur ou la mention « filtration en sept étapes » ne prouve rien sans construction du forage, analyses, traitement adapté et mise en service documentée.
15 min de lecture
12
Achat immobilier neuf en Indonésie en 2026 : l'État prend-il en charge la TVA ?
Le règlement du ministère des Finances PMK 90/2025 peut réduire la TVA sur un logement neuf éligible livré en 2026. Il ne modifie pas les droits immobiliers qu'un acheteur étranger peut légalement détenir.
5 min de lecture
13
KBLI 2025 pour les villas à Bali : exploiter son bien et gérer celui des autres ne sont pas la même activité
KBLI 55203 décrit correctement la villa exploitée par son propriétaire, mais ne comporte aucune voie OSS « grande entreprise ». La correction distingue activité, risque, taille, accès PT PMA et droits antérieurs.
13 min de lecture
14
Dans une résidence de villas à Bali, faut-il partager ou privatiser les équipements ?
Un équipement partagé n'a de valeur que si les clients l'utilisent, si la parcelle peut légalement l'accueillir et si les économies d'exploitation justifient l'investissement.
5 min de lecture
15
Est-il encore intéressant d'investir dans une villa à Bali en 2026 ?
Bali reste un grand marché touristique, mais une moyenne calculée à l'échelle de l'île ne permet pas de juger une villa, un emplacement ou un mode d'exploitation précis.
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16
Leasehold à Bali : quels droits obtenez-vous réellement ?
Leasehold est le terme recherché sur internet, mais l'opération est un bail de longue durée. L'acheteur obtient l'usage contractuel d'un terrain ou d'un bien pendant une période définie, tandis que le titre foncier indonésien reste au nom de son titulaire.
6 min de lecture
17
Peut-on encore construire à Bali ? Le périmètre du moratoire de 2026
Bali n'a pas gelé toute construction sur l'île. Le durcissement vise les terrains productifs ou protégés, l'usage autorisé sur chaque parcelle, certaines contraintes littorales et les montages par prête-nom. Il faut donc vérifier le terrain précis sur la carte officielle et dans les règles locales applicables.
5 min de lecture
18
PP 28/2025 : qu'a-t-il réellement changé pour les licences de villas à Bali ?
Le règlement gouvernemental 28 de 2025 a modifié le cadre général des licences fondées sur le risque en Indonésie. Il n'a ni interdit la courte durée ni activé du jour au lendemain un contrôle automatique des plateformes. Les standards touristiques, la supervision et la vérification des annonces relèvent de mesures distinctes, adoptées à des dates différentes.
4 min de lecture
19
PT PMA, prête-nom ou bail à Bali : qui détient réellement vos droits ?
Financer un terrain ou des parts ne fait pas du payeur le titulaire inscrit. Avant d'investir, il faut identifier le droit, la personne ou la société qui le détient et les documents qu'un tribunal ou un futur acheteur pourra vérifier.
6 min de lecture
20
Reprendre et achever un chantier à Bali : les leçons du projet Harmonie
Harmonie est la résidence qui a façonné notre méthode actuelle. Trois villas en duplex occupent une parcelle de 1 100 m² prise à bail à Seminyak. Elles ont accueilli leurs premiers clients à l'été 2024. Ce retour présente les choix réussis, les défauts apparus et les corrections apportées depuis.
6 min de lecture
21
Résidence secondaire à Bali : les décisions à prendre avant d'acheter
Une résidence secondaire à Bali ne commence pas par une annonce immobilière. Elle commence par un usage, un mode de détention, un droit au séjour et une stratégie de sortie compatibles entre eux.
7 min de lecture
22
Vivre à Bali avec des enfants : la réalité du quotidien
École, trajets, santé, aide à domicile et organisation de la maison : ce que notre vie avec deux jeunes enfants nous a appris avant de choisir un quartier et un logement.
12 min de lecture
23
Zones verte, rose et jaune à Bali : ce que dit le plan officiel
Les couleurs verte, rose et jaune sont des raccourcis de marché. Les plans juridiques emploient des noms précis de zones et de sous-zones. Avant de payer un terrain, il faut identifier ces classements, lire les usages autorisés puis obtenir le résultat de conformité spatiale pour le projet prévu.
6 min de lecture
24
« 8 % garantis » sur une villa à Bali : qui paie, avec quel argent et selon quel contrat ?
Un rendement garanti n'est pas une caractéristique du bien. C'est une obligation de paiement due par une personne ou une société nommée.
10 min de lecture
25
Achat sur plan à Bali : quels documents vérifier avant le prochain paiement ?
Documents, confirmations et décisions nécessaires avant votre prochain paiement.
13 min de lecture
26
Avant le prochain paiement de chantier : quelles preuves demander ?
Le calendrier peut déclencher un appel de fonds. Le paiement, lui, ne devrait être dû que lorsque l'obligation correspondante est remplie.
10 min de lecture
27
Comment sortir légalement de l'argent d'une PT PMA ? Sept méthodes et leur fiscalité
Posséder une société indonésienne à capitaux étrangers (PT PMA) ne signifie pas posséder personnellement l'argent détenu sur son compte bancaire.
10 min de lecture
28
PT PMA : faut-il verser 10 milliards IDR dès la création ?
Trois règles distinctes sont souvent ramenées au même chiffre de 10 milliards IDR. Elles répondent à des questions différentes et doivent être vérifiées séparément.
19 min de lecture
29
Puits ou forage à Bali : faut-il un permis ?
Un robinet qui fonctionne ne prouve pas qu'une villa peut légalement utiliser son puits. Le dossier doit identifier qui prélève l'eau, quel puits l'alimente, à quoi sert l'eau, quel volume est prélevé et quel suivi existe.
6 min de lecture
30
Qui possède, vend, construit, encaisse et exploite votre villa à Bali ?
« Le promoteur » n'est pas une cartographie complète des cocontractants.
9 min de lecture
31
Sept vérifications avant de verser un acompte immobilier à Bali
Un certificat peut être authentique et le projet peut malgré tout être mauvais. Une villa peut être terminée et ne pas pouvoir être exploitée comme prévu. Le dossier ci-dessous doit être complet avant que tout versement ne devienne non remboursable.
22 min de lecture
32
Arrivée à Bali : comment utiliser l'e-VOA, All Indonesia et les autogates ?
Préparez votre arrivée à Bali : e-VOA, déclaration All Indonesia, sas automatiques, prolongation et erreurs courantes, d'après les sources officielles.
7 min de lecture
33
KITAS investisseur en Indonésie : que permet vraiment le visa E28A ?
Règles officielles de l'E28A : participation de 10 milliards IDR, garant, fonctions de direction autorisées, durée du séjour et limites de travail.
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36
Quel visa pour Bali en 2026 ? Séjour, travail, investissement et famille
Comparez les visas indonésiens officiels pour les vacances, les longs séjours, les affaires, l'emploi, l'investissement, le télétravail et la famille.
16 min de lecture
35
Travailler légalement à Bali : visa, titre de séjour et autorisation d'emploi
Comprenez le visa, le titre de séjour, le plan d'emploi, la contribution employeur et les règles de poste pour travailler légalement en Indonésie.
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36
Visa E33G pour télétravailler depuis Bali : conditions et limites en 2026
Vérifiez les conditions officielles de l'E33G : employeur étranger, revenu annuel de 60 000 USD, séjour d'un an, sans garant ni rémunération indonésienne.
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Sujets à suivre
Des sujets dont la situation évolue et que nous continuons de vérifier.
Lorsque les sources publiques sont incomplètes ou que la pratique administrative évolue, nous le disons. Suivre un sujet ne revient pas à conclure.
Appliquer ces informations à un projet précis exige d’examiner le site, la société, les licences et l’usage envisagé.
Parler à François
Accès PMA et restriction des 18 KBLIMis à jour
Contrôle des constructions et de l’usage du sol à BaliSuivi
Licences de location courte durée et contrôles des plateformesEn cours d’examen
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